계약금과 해약금 변호사 | 계약을 무르려면 얼마를 물어야 하나요?

민법 제565조는 계약금을 준 사람은 그것을 포기하고 받은 사람은 배액을 상환해 해제할 수 있게 합니다.
다만 상대가 이행에 착수한 뒤에는 이 방법을 쓸 수 없습니다.
민법 제398조가 정한 위약금과는 성격이 달라 문언을 확인해야 합니다.

계약금과 해약금 | 계약금을 둘러싼 갈래

계약금과 해약금 | 핵심 사항

민법 제565조는 계약 당시에 계약금을 주고받은 경우 당사자의 한쪽이 이행에 착수할 때까지는 준 사람은 이를 포기하고 받은 사람은 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있어, 계약금은 마음을 바꿀 때 치르는 값의 성격을 갖습니다.

여기서 자주 오해되는 것이 계약금과 위약금의 구분인데, 민법 제398조가 정한 손해배상액의 예정은 약정이 있어야 그 성격을 갖게 되므로 계약서에 그런 문언이 있는지에 따라 결과가 달라집니다.

계약금과 해약금 | 필수 주의 사항

가장 중요한 경계는 이행의 착수인데 상대가 중도금을 보냈거나 그에 준하는 준비를 시작한 뒤에는 민법 제565조의 방법이 막히므로, 무르려면 그 전에 움직여야 합니다.

계약금의 일부만 주고받은 상태에서 무르는 경우도 다투어지는데, 약정한 계약금 전액을 기준으로 볼지 실제로 오간 금액을 기준으로 볼지에 따라 물어야 할 돈이 달라지므로 계약서의 문언을 먼저 확인해야 합니다.

계약금과 해약금 | 실제 대응 순서

1. 계약서에 계약금과 위약금에 관한 문언이 어떻게 적혀 있는지 그대로 옮겨 확인합니다. 둘째, 상대가 이행에 착수했다고 볼 만한 사정이 있는지 입금 내역과 연락 기록으로 확인합니다.
2. 무르기로 정했다면 그 의사를 문서로 남겨 도달 시점을 확정합니다. 넷째, 민법 제548조가 정한 원상회복의 범위를 정리해 주고받을 것을 계산합니다. 다섯째, 다투게 될 경우에 대비해 민법 제544조가 정한 해제와의 차이도 함께 정리해 둡니다.

계약금과 해약금 | 변호사 선임이 필요한 이유

이 사건은 하루 이틀 차이로 결과가 달라지는데, 상대가 이행에 착수하기 전이면 계약금만으로 정리되고 그 뒤라면 손해 전체를 다투게 되기 때문입니다.

계약서의 한 문장이 계약금의 성격을 바꾸는 일도 흔해서, 위약금으로 읽히는 문언이 있으면 물어야 할 금액의 구조가 달라집니다. 민법 제105조가 정한 임의규정과의 관계도 함께 보아야 합니다.

계약금과 해약금 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 상담에서 상대가 무엇을 했는지부터 확인합니다. 이행의 착수가 있었는지가 이 사건에서 되돌릴 수 없는 경계이기 때문입니다.

계약서의 문언을 그대로 옮겨 계약금의 성격을 먼저 확정하고, 무르는 의사를 언제 어떤 방식으로 전할지 일정을 잡아 도달 시점이 흐려지지 않게 관리합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제565조

· 민법 제398조

· 민법 제544조

· 민법 제548조

· 민법 제105조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 09월 08일

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