하자보수청구권 변호사 | 신축 아파트 준공 후 3개월 뒤 발견된 누수와 벽 균열에 대해 시공사에 하자보수청구권을 행사할 수 있나요?

신축 아파트 준공 후 3개월에 발견된 누수와 벽 균열은 시공사에 하자보수청구권을 행사할 수 있는 전형적인 사례입니다.
하자보수청구권은 민사상 권리로서 형사 사건과는 별개이며, 공사대금 지급 전이라면 유치권 행사도 가능합니다.
시공사가 보수를 거부하거나 지연할 경우 민사소송 또는 조정·중재 절차를 통해 권리를 실현할 수 있습니다.

하자보수청구권 변호사 | 하자를 다툴 때 근거가 되는 자리

하자보수청구권 변호사 | 핵심 사항

하자보수청구권은 건설공사 계약에서 발주자(분양받은 입주자 포함)가 시공사에 대해 가지는 민사상 권리입니다. 준공 후 3개월은 하자담보책임 기간 내에 해당하며, 누수와 벽 균열은 시공상 하자로 인정될 가능성이 높습니다. 시공사는 계약 또는 집합건물법·건설산업기본법 등에 따라 일정 기간 하자를 보수할 책임을 부담합니다.

하자보수를 구하는 일은 민사 절차입니다. 계약과 담보책임을 근거로 보수나 손해배상을 구하는 것이어서, 다른 축의 절차와는 따로 움직입니다. 민법 제667조는 도급인이 수급인에게 하자의 보수를 청구하거나 그에 갈음하는 손해배상을 구할 수 있도록 정하고 있고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조는 아파트처럼 구분소유가 이루어진 건물에서 분양자와 시공자가 지는 담보책임을 따로 규정합니다.

공사대금을 아직 완납하지 않았다면, 민법상 유치권을 주장하여 하자보수 완료 시까지 대금 지급을 거절할 수 있습니다. 이미 대금을 지급한 경우에는 하자보수 청구 또는 손해배상 청구 소송을 제기하거나, 건설분쟁조정위원회 조정 신청 등을 검토해야 합니다. 증거 확보를 위해 누수 사진, 균열 측정 기록, 하자 발견 일자를 기록한 내용증명 등을 준비하시기 바랍니다.

하자보수청구권 변호사 | 필수 주의 사항

하자담보책임 기간은 하자 유형에 따라 법령 또는 계약에서 정한 기간(보통 1~10년)이 다르므로, 계약서와 관련 법령을 즉시 확인하셔야 합니다. 기간 경과 후에는 청구권이 소멸할 수 있으므로, 발견 즉시 내용증명으로 하자보수를 청구하고 기록을 남기는 것이 중요합니다.

시공사가 하자보수를 거부하거나 지연하는 경우, 일방적으로 공사대금 지급을 중단하면 오히려 계약 위반으로 불리해질 수 있습니다. 따라서 법률 검토 후 유치권 행사 또는 소송 제기 등 적법한 절차를 밟으시기 바랍니다.

하자보수청구권 변호사 | 실제 대응 순서

누수와 균열은 발견한 그날의 상태로 남겨 두는 것이 가장 확실합니다. 부위별로 사진과 영상을 찍고, 균열은 자를 대어 폭이 함께 보이도록 담습니다. 발견한 날짜와 번진 범위를 적어 두면 나중에 진행 속도를 보여 줄 수 있습니다.

다음은 시공사에 하자를 알리는 단계입니다. 내용증명으로 하자 부위와 보수 일정을 요청하면 통지한 시점이 남고, 등기로 보내면 상대가 받았다는 사실까지 함께 확인됩니다. 말로만 요청한 경우에는 이 시점을 뒤에 증명하기 어렵습니다.

시공사가 보수에 응하지 않거나 일정만 미루면 다음 절차를 준비합니다. 계약서와 하자 사진, 보낸 내용증명을 모아 변호인과 상의하면 소송과 조정 가운데 어느 쪽이 빠른지, 가압류가 필요한 상황인지 판단할 수 있습니다.

공사대금이 남아 있다면 유치권을 주장할 수 있는 상황인지 먼저 확인합니다. 이미 다 치른 경우에는 손해배상을 구하거나 건설분쟁조정위원회의 조정을 신청하는 쪽을 검토합니다. 어느 쪽이든 담보책임 기간이 남아 있는지부터 따져야 합니다.

하자보수청구권 변호사 | 변호사 선임이 필요한 이유

하자보수청구권은 민사 분쟁으로서 계약 내용, 하자담보책임 기간, 유치권 성립 요건 등 복잡한 법률 쟁점이 얽혀 있습니다. 변호사는 계약서와 관련 법령을 분석하여 청구권 행사 가능 여부와 최적의 절차를 판단해 드립니다.

시공사가 보수를 거부하거나 책임을 회피하려 할 때, 변호사는 내용증명 작성, 조정·중재 신청, 민사소송 제기 등 단계별 대응 전략을 수립하고 의뢰인의 권리를 효과적으로 보호합니다. 특히 증거 확보와 법적 주장 구성에서 전문가의 조력이 필수적입니다.

하자보수청구권 변호사 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 하자 사건에서 계약서의 보증 조항과 실제 하자의 범위를 먼저 맞춰 봅니다. 같은 균열이라도 구조부의 문제인지 마감의 문제인지에 따라 담보책임 기간이 달라지기 때문입니다. 감정이 필요하면 어떤 항목을 어떤 방법으로 볼지 미리 정해 두고 진행합니다.

보수를 받아 내는 것이 목적인지, 돈으로 정산하는 것이 목적인지에 따라 절차 선택이 달라집니다. 그래서 첫 상담에서 원하는 결말을 먼저 확인하고, 그에 맞춰 통지와 소송의 순서를 짭니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제667조

· 민법 제670조

· 민법 제320조

· 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조

· 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조의2

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 28일

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