평택 유치권 부존재 확인 변호사 | 경매로 산 건물을 점유한 업자를 내보낼 수 있나요?

민법 제320조의 유치권은 그 물건에 관해 생긴 채권이 있고 적법하게 점유하고 있을 때에만 성립합니다.
공사대금을 받지 못했다는 주장만으로는 부족하고 점유를 시작한 시점과 방법이 함께 따져집니다.
경매 절차의 압류 효력이 생긴 뒤에 점유를 시작했다면 낙찰자에게 유치권을 내세우기 어렵다는 점을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

유치권 부존재 확인 | 유치권 다툼에서 보는 요건

유치권 부존재 확인 | 제1 쟁점 — 유치권이 성립하기 위한 요건

유치권이란 다른 사람의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리를 말하며 민법 제320조에 따라 채권이 그 건물에 관한 공사로 생긴 것이어야 하고 변제기가 도래했어야 하며 점유가 계속되고 있고 그 점유가 불법행위로 시작된 것이 아니어야 하기에 하나라도 빠지면 권리 자체가 인정되지 않습니다.

공사업자가 건물에 현수막만 걸어 둔 경우라면 점유로 보기 어려울 때가 많습니다.

유치권 부존재 확인 | 제2 쟁점 — 점유를 시작한 시점이 갈림길

경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 뒤에 공사업자가 건물을 점유하기 시작했다면 그 점유로 낙찰자에게 대항할 수 없다는 것이 확립된 판례의 태도이기에 압류 등기일과 점유 개시일을 나란히 놓고 보는 일이 다툼의 출발점이 되며 공사가 실제로 끝났는지와 공사대금이 확정되었는지도 함께 확인해야 합니다.

현황조사서와 감정평가서의 사진이 점유 시점을 보여 주는 자료가 됩니다.

유치권 부존재 확인 | 제3 쟁점 — 낙찰자가 쓸 수 있는 소송

낙찰자는 유치권이 존재하지 않는다는 확인을 구하는 소송과 함께 민법 제213조의 소유물반환청구와 민법 제214조의 방해제거청구로 건물을 비워 달라고 청구할 수 있고 점유자가 정당한 권리 없이 건물을 쓰는 동안의 손해는 민법 제750조에 따라 배상을 구할 수 있으며 공사대금 채권이 민법 제664조의 도급계약에서 실제로 생긴 것인지도 이 과정에서 따져집니다.

공사대금 액수를 부풀린 사정이 드러나면 유치권 주장 전체의 신빙성이 흔들립니다.

유치권 부존재 확인 | 실무 포인트

입찰 전에 매각물건명세서의 유치권 신고 내역과 현장 사진을 확인해 두는 것이 바람직합니다.

낙찰 뒤에는 점유자가 누구인지, 언제부터 어떤 방식으로 건물을 지키고 있었는지를 사진과 주변 상인의 확인서로 남겨 두어야 하고 전기와 수도 사용 기록처럼 실제 점유 여부를 보여 주는 자료도 함께 확보해 두면 부존재 확인 소송에서 점유 개시 시점을 다투기 수월해집니다.

유치권 부존재 확인 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 부동산전문 변호사는 평택 지역 경매 사건에서도 압류 등기일과 점유 개시일, 공사 완료일을 한 장의 표로 정리해 민법 제320조의 요건 가운데 무엇이 빠졌는지를 짚고 유치권 부존재 확인 소송과 인도 청구를 함께 진행합니다.

점유자와의 협의로 빨리 인도받을 수 있는 방법도 함께 검토합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제320조

· 민법 제213조

· 민법 제214조

· 민법 제750조

· 민법 제664조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 10월 04일

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