천안 임차인보증금 변호사 | 천안에서 전세 계약 후 보증금을 못 돌려받으면 어떤 절차로 대응해야 하나요?

이사하기 전에 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기를 마쳐 두어야 합니다.
그래야 주택임대차보호법 제3조의 대항력과 제3조의2의 우선변제가 남습니다.
소액이라면 주택임대차보호법 제8조의 최우선변제 범위를 먼저 확인합니다.

천안 임차인보증금 변호사 | 보증금 회수에서 보는 자리

천안 임차인보증금 변호사 | 핵심 사항

임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 않는 경우, 민사상으로는 보증금반환청구소송·지급명령·임차권등기명령을 청구할 수 있고, 형사상으로는 형법 제347조(사기죄)로 고소할 수 있습니다. 사기죄가 성립하려면 계약 당시 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 이를 숨기고 계약한 '기망' 사실을 입증해야 합니다. 단순히 경제 사정 악화로 변제 능력이 없어진 경우는 민사 채무불이행이므로, 형사 고소 전 계약 경위·임대인 재산 상태를 면밀히 검토해야 합니다.

주택임대차보호법상 대항력(전입신고+주민등록+점유)과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 배당 시 후순위 담보권자보다 우선하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 천안 지역 부동산 시세가 하락하거나 선순위 근저당·전세권이 많을 경우 배당액이 부족할 수 있으므로, 등기부등본·건축물대장을 즉시 확인하여 선순위 채권 규모와 매각 예상가를 산정해야 합니다. 임차권등기명령을 법원에 신청하면 이사 후에도 대항력·우선변제권을 유지할 수 있어, 새로운 주거지로 전입하면서도 보증금 회수 권리를 보전할 수 있습니다.

임대인이 보증금 반환을 회피할 목적으로 재산을 은닉·처분하거나 허위 채권자를 내세우는 경우, 형법 제347조(사기) 외에도 사해행위 취소소송·재산명시 신청 등 민사 보전조치를 병행해야 실효성을 높일 수 있습니다. 특히 계약서·입금내역·문자메시지·녹취록 등 모든 증거를 즉시 확보하고, 내용증명을 통해 보증금 반환 최고 및 형사 고소 의사를 명확히 전달하는 것이 중요합니다. 임대인이 연락을 피하거나 거주지를 옮긴 경우 주민등록 초본·부동산 등기를 추적하여 소재를 파악해야 합니다.

천안 임차인보증금 변호사 | 필수 주의 사항

보증금 반환 청구권에는 계약이 끝난 때부터 10년의 소멸시효가 진행됩니다. 시효가 완성된 뒤에는 임대인이 소멸시효 항변을 내는 것만으로 청구권을 잃을 수 있으므로, 지급명령이나 소 제기, 내용증명 발송으로 그 전에 시효를 중단해 두어야 합니다. 계약 종료일을 기준으로 남은 기간을 먼저 세어 보는 일이 순서상 앞섭니다.

고소와 민사 소송은 별개의 절차입니다. 고소가 받아들여지지 않아도 민사 청구권은 그대로 남고, 반대로 고소가 받아들여지더라도 민사 판결이 자동으로 따라오지는 않습니다. 보증금을 실제로 돌려받으려면 민사 절차를 따로 밟아야 합니다. 두 절차를 함께 진행하면 형사 쪽에서 모인 자료가 민사에 도움이 되기도 하지만, 어느 쪽을 먼저 놓을지와 그 시점은 변호인과 상의해 정하는 것이 좋습니다.

천안 임차인보증금 변호사 | 실제 대응 순서

계약서와 입금 내역, 문자와 대화 기록, 통화 녹음처럼 남아 있는 자료를 먼저 모읍니다. 임대차 목적물의 등기부등본과 건축물대장, 임대인 명의 부동산의 등기를 떼어 선순위 채권의 규모와 시세도 함께 확인합니다. 그와 동시에 계약 종료일·보증금 금액·반환 기한·미이행 시의 조치를 적은 내용증명을 보내 임대인에게 최고하고, 발송 증빙을 보관해 둡니다.

임대인이 답이 없거나 갚을 능력이 없다고 말하는 경우에는 민사 지급명령과 보증금반환청구소송 가운데 어느 쪽으로 갈지를 정합니다. 지급명령은 발령이 빠르고 임대인이 이의를 내지 않으면 확정판결과 같은 효력을 가지므로 집행까지 이어지는 시간이 짧습니다. 이와 함께 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 보전해 두면, 다른 주거지로 옮기면서도 그 지위를 잃지 않습니다.

임대인이 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었다는 점을 보일 자료가 있다면(여러 임차인이 같은 시기에 피해를 본 정황, 재산을 부풀려 보인 사실, 다른 채무를 숨긴 사실 등), 형법 제347조가 정한 사기로 관할 경찰서에 고소장을 낼 수 있습니다. 고소장에는 기망 행위와 착오, 재산의 교부, 그 사이의 인과관계를 구체적으로 적고 증거 목록을 붙입니다. 고소가 임대인에게 압박이 되어 합의나 변제로 이어지는 경우도 있습니다.

승소 판결이나 지급명령이 확정된 뒤에도 임대인이 스스로 갚지 않으면 부동산·예금·급여에 대한 강제집행(경매·추심)을 신청합니다. 임대인이 재산을 숨기거나 제3자에게 넘긴 정황이 있으면 사해행위 취소의 소로 그 처분을 되돌리고, 재산명시 신청과 재산조회로 숨긴 재산을 찾습니다. 이 단계는 법무법인 KB가 소송 대리와 집행 신청을 맡아 진행하므로, 의뢰인은 자료를 넘기고 방향을 정하는 일에 집중할 수 있습니다.

천안 임차인보증금 변호사 | 변호사 선임이 필요한 이유

전세 보증금 분쟁은 여러 절차를 나란히 진행하고 임대차보호법·민사집행법을 함께 살펴야 하므로, 비전문가가 직접 대응할 경우 절차 누락·증거 미비로 회수 기회를 놓칠 위험이 큽니다. 특히 천안 지역 부동산 시세·선순위 채권 분석, 임차권등기명령·사해행위 취소 등 복잡한 보전조치는 변호사가 아니면 신속하게 진행하기 어렵습니다.

고소는 속인 사실을 어떤 구조로 입증하는지에 따라 받아들여지는 범위가 달라지고, 민사 소송에서도 대항력·우선변제권 요건을 정확히 주장·입증하지 못하면 배당에서 빠질 수 있습니다. 법무법인 KB는 사건 초기부터 증거 확보 방향을 제시하고, 지급명령·소송·집행까지 전 과정을 일괄 대리하여 최단 기간 내 보증금을 회수할 수 있도록 지원합니다.

천안 임차인보증금 변호사 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 보증금 사건에서 등기부와 계약서를 먼저 맞춰 봅니다. 앞선 권리가 얼마나 되는지에 따라 회수 가능성이 갈리기 때문에, 그 계산을 상담 자리에서 먼저 보여 드립니다. 실제보다 넓게 말씀드리지 않습니다.

지급명령·소송·임차권등기 가운데 무엇을 먼저 걸지는 자료를 본 뒤에 정합니다. 이사를 앞두고 있다면 대항력을 잃지 않도록 순서를 맞추는 일이 특히 중요합니다. 이후 회수 단계까지 같은 창구에서 진행합니다.

관련 법령 (출처)

· 주택임대차보호법 제3조

· 주택임대차보호법 제3조의2

· 주택임대차보호법 제3조의3

· 주택임대차보호법 제8조

· 민법 제618조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 30일

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