임차권등기명령에서 순위를 지켜 보증금을 전부 회수한 사례
전액 회수
사건의 개요
계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 했던 사건에서 등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사 일정을 잡아 순위를 지키고 보증금을 회수한 사례입니다. 보증금을 돌려주어야 한다는 점에는 다툼이 없었습니다. 문제는 집주인에게 당장 돌려줄 돈이 없다는 것이었습니다.
임차권등기명령 사건의 사실관계
주택임대차보호법 제3조가 정한 효력이 이사와 함께 끊기지 않도록 하는 일이 이 사건의 전부였습니다.
✔ 계약이 끝났는지가 분명한지
✔ 등기가 실제로 기입되었는지
✔ 우선하는 권리가 앞에 있는지
의뢰인은 서른일곱 살로 회사를 옮기게 되어 다른 지역으로 거처를 옮겨야 하는 상황이었습니다. 계약 기간이 끝나는 날에 맞추어 나가려 했으나 집주인이 보증금을 마련하지 못했습니다.
새 직장의 첫 출근일은 이미 정해져 있는 상태였습니다.
미룰 수 없는 일정이었고 새로 구한 집의 계약도 이미 마친 상태여서 이사 자체를 늦추는 선택지는 사실상 없는 형편이었습니다.
집주인은 새 세입자가 들어오면 그때 주겠다고 답했습니다.
언제가 될지 알 수 없는 답이었고 그 사이에 의뢰인이 전입을 옮기면 지금까지 지켜 온 순위가 사라질 수 있다는 점을 본인은 알지 못하고 있었습니다.
등기부에는 의뢰인보다 앞선 권리가 하나 올라 있었습니다.
계약할 당시에도 그 권리는 이미 올라 있었고 금액이 크지 않아 크게 문제 삼지 않았는데, 보증금을 제때 돌려받지 못하는 상황이 되자 그 권리보다 뒤로 밀리지 않는 일이 무엇보다 중요해졌습니다.
금액이 크지 않아 보증금을 회수하는 데 결정적인 걸림돌은 아니었으나 순위를 지키는 일이 더욱 중요해지는 사정이었습니다.
계약이 이미 끝났다는 점 자체는 누가 보아도 분명했습니다.
갱신하지 않겠다는 뜻을 기한 안에 서면으로 전한 기록이 남아 있어 신청 단계에서 다툴 여지가 없는 상태였습니다.
의뢰인은 이사할 날짜를 이미 잡아 둔 상태이기도 했습니다.
그 날짜를 며칠 미룰 수 있는지가 관건이었는데 등기가 기입되기까지 얼마가 걸릴지 알 수 없어 일정을 먼저 확정할 수 없었습니다.
의뢰인이 가장 두려워한 것은 돈을 떼이는 일이었습니다.
집주인과 다투기보다 순위를 지킨 상태로 기다리는 쪽이 안전하다는 점을 설명하고 그 방향으로 준비를 맞추었습니다.
등기명령을 신청한 뒤 기입까지 걸린 기간은 열흘 남짓이었는데, 그 사이에 이사를 강행했더라면 지금까지 지켜 온 순위가 끊겨 앞선 권리보다 뒤로 밀릴 뻔한 상황이었습니다.
집주인은 처음에는 등기가 붙는 것을 부담스러워했지만 새 세입자를 구하는 일과는 별개라는 점을 설명하자 더 이상 문제 삼지 않았고, 오히려 일정이 분명해져 협의가 수월해졌습니다.
갱신하지 않겠다는 뜻을 기한 안에 서면으로 전해 둔 기록이 있었기 때문에 계약이 끝났는지를 두고 다툴 여지가 없었고, 이 한 가지가 신청을 며칠 앞당겨 주었습니다.
등기와 반환 청구를 함께 준비해 둔 덕분에 집주인이 미루기 시작했을 때 곧바로 다음 단계로 넘어갈 수 있었습니다.
임차권등기명령 사건에서 법무법인 KB가 한 일
출근일에 맞추어 먼저 이사하면 순위가 끊길 자리였으므로, 법무법인 KB는 등기가 기입된 것을 눈으로 확인한 뒤에 일정을 잡았습니다.
조력 포인트 | ① 계약 종료와 통지 기록을 확정
갱신하지 않겠다는 뜻을 전한 서면과 날짜를 확인했습니다.
신청하는 단계에서 다툴 여지를 미리 없애 두었습니다.
조력 포인트 | ② 등기명령을 곧바로 신청
주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청했습니다.
이사 일정보다 한참 앞서 절차를 먼저 열어 두었습니다.
조력 포인트 | ③ 등기부를 직접 확인한 뒤 이사
등기가 실제로 기입된 것을 등기부를 떼어 확인했습니다.
그 확인이 모두 끝난 뒤에야 전입을 옮기도록 했습니다.
조력 포인트 | ④ 앞선 권리의 금액을 확인
등기부에 앞서 있던 권리의 금액을 확인해 두었습니다.
주택임대차보호법 제3조의2에 따른 순위를 계산했습니다.
조력 포인트 | ⑤ 반환을 구하는 절차를 함께 준비
등기와 별개로 보증금 반환을 구하는 절차를 준비했습니다.
두 절차가 따로 놀지 않도록 진행하는 순서를 맞추어 두었습니다.
임차권등기명령 사건의 결과
새 세입자가 들어오면서 집주인이 보증금 전액을 반환해 마무리되었습니다.
• 등기가 기입된 것을 확인하고 이사한 점
• 계약 종료가 서면으로 분명했던 점
• 반환 절차가 함께 준비되어 있던 점
보증금을 못 받은 채 이사를 가야 한다면 순서가 전부입니다. 등기가 실제로 기입된 것을 눈으로 확인하기 전에는 전입을 옮기지 말아야 하고, 며칠을 아끼려다 순위를 잃는 일이 실제로 생깁니다.
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· 임차권등기명령 사건에서 순서를 지켜 이사와 보증금 회수를 모두 지켜 낸 사건
적용법령
· 민법 제618조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 09월 14일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
