권리금 회수 방해로 신규 임차인을 잃은 베이커리 운영자가 손해배상 일부 승소한 사례
일부 승소
사건의 개요
5년 동안 운영한 베이커리를 넘기려고 신규 임차인을 주선했지만 건물주가 터무니없는 월세를 요구해 계약이 무산되자 권리금 손해배상을 청구한 임차인이 일부 승소한 사례입니다. 건물주는 시세에 맞춘 정당한 요구였다고 주장했지만 법무법인 KB는 주변 임대료 자료와 협상 과정의 메시지로 그 요구가 신규 임차인과의 계약을 막기 위한 것이었다는 점을 보여 주었습니다.
권리금 회수가 막히기까지
의뢰인은 주택가 상가 1층에서 5년 동안 베이커리를 운영하며 단골 고객을 쌓아 왔는데, 건강 문제로 가게를 정리하기로 하고 같은 업종을 하려는 신규 임차인을 찾아 권리금 6천만 원에 시설과 영업을 넘기기로 합의했습니다.
✔ 건물주의 월세 인상 요구가 권리금 회수 방해에 해당하는지
✔ 방해 행위와 권리금 손해 사이의 인과관계
✔ 손해배상액의 산정 기준
의뢰인은 임대차 종료 3개월 전에 신규 임차인을 건물주에게 소개하며 새 임대차계약을 맺어 달라고 요청했지만, 건물주는 기존 월세 250만 원을 450만 원으로 올리고 보증금도 두 배로 해야 계약하겠다고 했으며 신규 임차인은 이 조건을 감당할 수 없다며 계약을 포기했습니다.
상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인에게 주변 시세에 비추어 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 등의 방법으로 권리금 회수를 방해해서는 안 되고, 이를 어겨 손해를 입히면 배상하도록 정하고 있습니다.
건물주는 임대차가 끝나자 가게를 비워 달라고 했고, 의뢰인이 가게를 비운 뒤 몇 달 동안 비어 있던 그 자리에는 결국 건물주의 친척이 같은 업종의 가게를 열었으며, 의뢰인은 5년 동안 쌓은 영업의 가치를 한 푼도 돌려받지 못한 채 떠나야 했습니다.
의뢰인은 건물주의 요구가 부당하다고 생각했지만 월세를 얼마로 올려야 부당한 것인지 기준을 알지 못했고, 손해배상을 청구할 수 있는 기간이 정해져 있다는 말을 듣고 서둘러 법무법인 KB를 찾았습니다.
권리금 회수 방해 소송에서 법무법인 KB가 한 일
법무법인 KB 부동산전문 변호사는 건물주의 요구가 주변 시세에 비추어 현저히 높았다는 점과 그 요구 때문에 신규 임차인과의 계약이 무산되었다는 점을 객관적인 자료로 연결하는 일에 무게를 두었습니다.
조력 포인트 | ① 주변 임대료 자료의 수집
같은 거리의 비슷한 면적 1층 상가 여덟 곳의 임대 조건을 부동산 중개 자료와 공개된 임대 정보로 모아 평균 월세가 260만 원 안팎이라는 점을 정리하고, 건물주가 요구한 450만 원이 주변 시세의 1.7배에 이른다는 점을 표로 보여 주었습니다.
건물의 조세와 공과금 변동 내역도 확인해 인상할 근거가 없었다는 점을 짚었습니다.
조력 포인트 | ② 협상 과정의 재구성
의뢰인과 신규 임차인, 건물주가 주고받은 메시지와 통화 녹음을 날짜순으로 정리해 건물주가 신규 임차인의 업종과 경력을 묻기보다 조건을 감당할 수 없을 것이라는 말을 되풀이했다는 점을 드러냈습니다.
신규 임차인에게서 계약을 포기한 이유를 적은 확인서도 받아 두었습니다.
조력 포인트 | ③ 방해 행위의 법적 정리
상가건물임대차보호법 제10조의4가 금지하는 방해 행위 가운데 현저히 높은 차임과 보증금을 요구한 경우에 해당한다는 점과, 건물주가 이후 친척에게 같은 업종으로 가게를 내준 사정이 권리금을 가로채려는 의도를 뒷받침한다는 점을 준비서면에 담았습니다.
건물주의 친척이 가게를 연 시기와 임대 조건도 함께 확인해 제출했습니다.
조력 포인트 | ④ 권리금의 범위 확인
상가건물임대차보호법 제10조의3이 정한 권리금이 영업시설과 거래처, 신용과 영업상 노하우의 대가라는 점을 들어 5년 동안의 매출 자료와 단골 고객 규모, 제빵 설비 목록을 정리해 6천만 원의 권리금 계약이 영업 가치에 맞는 금액이었다는 점을 보여 주었습니다.
신규 임차인과 맺었던 권리금 계약서도 핵심 증거로 함께 냈습니다.
조력 포인트 | ⑤ 감정 절차 대응
법원이 권리금 감정을 명하자 감정인에게 가게의 입지와 매출 추이, 설비 상태를 보여 주는 자료를 빠짐없이 제출하고, 감정 결과가 실제 계약 금액보다 낮게 나온 부분에 대해서는 영업 기간과 단골 비중을 근거로 보충 의견을 냈습니다.
최종 감정 결과는 4천2백만 원으로 정해져 손해액 판단의 기준이 되었습니다.
조력 포인트 | ⑥ 손해배상액 산정
상가건물임대차보호법 제10조의4는 배상액이 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못하도록 정하고 있어, 두 금액을 비교한 뒤 감정 결과를 기준으로 한 배상액과 지연손해금을 정리해 청구했습니다.
민법 제393조에 따라 통상의 손해로 볼 수 있는 범위도 함께 정리했습니다.
권리금 회수 방해 소송의 결과
법원은 건물주가 주변 시세를 크게 넘는 차임과 보증금을 요구해 신규 임차인과의 계약을 막은 것이 권리금 회수 방해에 해당한다고 보아 감정 결과에 따른 4천2백만 원과 지연손해금을 배상하라고 판결했고, 의뢰인은 청구한 6천만 원 가운데 상당 부분을 인정받았습니다.
• 주변 시세의 1.7배에 이른 요구 조건
• 협상 과정의 메시지와 신규 임차인의 확인서
• 건물주 친척의 같은 업종 개업
임대차가 끝날 무렵 건물주가 신규 임차인에게 과도한 조건을 내걸어 계약을 막는다면 권리금 회수 방해로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 주변 시세와 협상 과정을 보여 줄 자료가 있어야 하므로 신규 임차인을 소개하는 단계부터 기록을 남겨 두는 것이 중요합니다.
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· 수술 과실 손해배상 청구에서 기록의 시각을 대조해 일부 승소한 사례
적용법령
· 민법 제393조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 10월 12일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
