민사·행정

임대차보증금 반환 소송에서 과도한 원상복구비 공제를 막아 전부 승소한 사례

전부 승소

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댓글 0건 조회 8회 작성일 26-10-11 15:24

사건의 개요

오피스텔 계약이 끝났는데 임대인이 도배와 장판 교체 비용 등 원상복구비 870만 원을 빼겠다며 보증금 일부를 돌려주지 않자 소송을 낸 직장인이 전부 승소한 사례입니다. 임대인은 벽의 못 자국과 바닥 눌림을 모두 임차인 책임이라고 주장했지만 법무법인 KB는 입주 당시 사진과 거주 기간을 근거로 대부분이 통상의 손모라는 점을 보여 주었습니다.

임대차보증금 반환이 미뤄지기까지

의뢰인은 보증금 5,000만 원에 오피스텔을 빌려 4년 동안 살다가 직장을 옮기면서 계약 만료 석 달 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 알렸는데, 임대인은 퇴거 당일 집을 둘러본 뒤 원상복구가 필요하다며 보증금 가운데 1,000만 원을 돌려주지 않았습니다.

✔ 임차인이 부담할 원상복구의 범위

✔ 통상의 손모와 임차인 과실의 구분

✔ 보증금 반환이 늦어진 데 따른 지연손해금

임대인은 도배와 장판을 모두 새로 해야 하고 벽에 박힌 못 자국과 바닥의 가구 눌림, 에어컨 배관 구멍을 메우는 비용까지 합쳐 870만 원이 든다며 견적서를 보냈고, 나머지 130만 원은 공사가 끝난 뒤 정산해 주겠다고 했지만 석 달이 지나도록 아무 연락이 없었습니다.

민법 제618조의 임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 돌려주어야 하고 주택임대차보호법 제4조는 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 계속되는 것으로 보고 있는데, 의뢰인은 이미 새 직장 근처에 집을 구해 이사한 상태여서 1,000만 원이 묶인 채 새 집 대출 이자를 감당해야 했습니다.

의뢰인은 입주할 때 집 상태를 찍어 둔 사진과 임대인과 주고받은 메시지가 있었고, 에어컨 배관 구멍은 임대인의 동의를 받아 설치업체가 뚫은 것이었으며 못 자국도 액자 몇 개를 건 정도에 불과했습니다.

임대인은 소송까지 가면 의뢰인이 비용을 더 쓰게 될 것이라며 700만 원만 공제하자는 수정안을 내밀었지만 그 금액에도 근거가 없었습니다.

임대차보증금 반환 소송에서 법무법인 KB가 한 일

법무법인 KB 민사전문 변호사는 원상복구의 범위를 임차인이 실제로 부담해야 할 부분과 시간이 흐르며 자연히 생긴 부분으로 나누어 하나씩 반박하고, 반환이 늦어진 기간의 지연손해금까지 함께 청구했습니다.

조력 포인트 | ① 입주와 퇴거 사진의 대조

의뢰인이 입주할 때 찍은 사진과 퇴거할 때 찍은 사진을 같은 위치끼리 나란히 놓아 비교표를 만들고, 도배지의 누런 변색과 장판의 가벼운 눌림은 4년 동안 정상적으로 생활하면 생기는 정도라는 점을 보여 주었습니다.

입주 때부터 있던 얼룩 몇 곳도 사진으로 확인되었습니다.

조력 포인트 | ② 통상의 손모라는 법리 제시

임차인이 돌려줄 의무는 빌렸을 때의 상태 그대로가 아니라 통상적으로 사용하면서 생기는 손모를 뺀 상태라는 법원의 판단을 들어 도배와 장판 전체 교체 비용은 임대인이 부담할 몫이고 임차인의 과실로 생긴 손상만 공제 대상이 된다는 점을 정리했습니다.

견적서의 항목을 이 기준에 맞추어 하나씩 분류했습니다.

조력 포인트 | ③ 에어컨 배관 구멍의 경위 소명

에어컨을 설치할 때 임대인에게 배관 구멍을 뚫어도 되는지 묻고 동의를 받은 메시지를 찾아 제출해 임대인이 승낙한 공사로 생긴 흔적까지 임차인에게 원상복구를 요구할 수는 없다는 점을 보여 주었습니다.

설치업체의 작업 확인서도 함께 붙였습니다.

조력 포인트 | ④ 내용증명 발송

소송에 앞서 통상의 손모 법리와 사진 비교표를 담은 내용증명을 보내 보증금 잔액과 지연손해금을 지급하라고 요구했지만 임대인이 공제를 고집하자 민사소송법 제248조에 따라 소장을 제출했습니다.

내용증명은 나중에 지연손해금의 기산점을 보여 주는 자료로도 쓰였습니다.

조력 포인트 | ⑤ 지연손해금 청구

민법 제390조와 민법 제393조에 따라 보증금 반환이 늦어져 생긴 손해를 배상받을 수 있고 민법 제397조가 금전 채무의 지연에 대해 법정이율에 따른 배상을 정하고 있다는 점을 들어 퇴거한 다음 날부터 다 갚을 때까지의 지연손해금을 함께 청구했습니다.

의뢰인이 새 집 대출 이자를 부담하게 된 사정도 함께 설명했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 감정 대응과 변론

임대인이 원상복구비 감정을 신청하자 감정 항목을 임차인 과실이 다툼이 되는 부분으로 좁혀 달라는 의견을 내고, 감정 결과 못 자국 보수비 정도만 임차인 몫으로 볼 여지가 있다는 내용이 나오자 그마저도 입주 전부터 있던 자국이라는 사진을 제출했습니다.

변론은 사진 비교표를 중심으로 짧고 분명하게 진행했습니다.

임대차보증금 반환 소송의 결과

법원은 임대인이 공제하겠다고 한 항목이 모두 통상의 손모이거나 임대인이 동의한 공사로 생긴 것이라고 보고 보증금 잔액 1,000만 원 전부와 퇴거 다음 날부터의 지연손해금을 지급하라고 판결했으며, 의뢰인은 판결 뒤 한 달 만에 돈을 모두 돌려받았습니다.

• 입주와 퇴거 사진을 비교한 자료

• 통상의 손모는 임대인 부담이라는 법리

• 에어컨 배관 공사에 대한 임대인의 동의 기록

임대차가 끝날 때 원상복구를 둘러싼 다툼은 입주 당시의 기록이 있느냐에 따라 결과가 크게 달라지므로 들어갈 때 집 상태를 사진으로 남겨 두는 것이 중요합니다. 보증금 일부가 묶였다면 공제 항목마다 근거를 요구하고 내용증명으로 지연손해금의 출발점을 남겨 두는 것이 필요합니다.

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