건설·부동산분쟁

다세대 신축 공사대금 강제집행 완료로 50대 시공업자가 유치권과 판결로 잔금을 회수한 사례

강제집행 완료

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댓글 0건 조회 49회 작성일 26-10-26 10:01

사건의 개요

다세대 주택을 지어 주고 잔금 3억 2천만 원을 받지 못한 50대 시공업자가 유치권으로 상가 호실을 지키며 판결을 받아 다세대 신축 공사대금 강제집행을 마친 사례입니다. 건축주는 분양이 늦어졌다며 지급을 미루다 하자를 이유로 대금을 깎아야 한다고 주장했고, 건물을 담보로 새 대출까지 알아보고 있었습니다. 법무법인 KB는 공사 완료와 인도 경위를 정리해 민법 제665조의 대금 지급 시기가 지났다는 판결을 받고 경매를 거쳐 잔금과 지연손해금을 모두 회수했습니다.

다세대 신축 공사대금 분쟁이 생기기까지의 경위

의뢰인은 15년 동안 소규모 주택 공사를 맡아 온 50대 시공업자로, 지인의 소개로 만난 건축주와 4층 다세대 주택 신축 계약을 맺었습니다.

✔ 준공 뒤 지급하기로 한 잔금의 지급 시기가 이미 지났는지

✔ 건축주가 내세운 하자가 대금을 깎을 만한 것인지

✔ 건축주가 건물을 처분하기 전에 대금을 확보할 수 있는지

공사 계약 금액은 12억 원이었고 공정에 따라 다섯 차례에 걸쳐 대금을 받기로 했는데, 건축주는 골조와 외장 단계까지의 기성금 8억 8천만 원은 제때 보냈지만 사용승인을 받은 뒤 지급하기로 한 잔금 3억 2천만 원은 분양이 끝나면 주겠다며 미뤘습니다.

의뢰인은 하도급 업체들의 대금을 먼저 치르느라 자금 사정이 어려워졌고, 잔금을 받을 때까지 1층 상가 두 호실의 열쇠를 보관하며 현장 관리 인력을 두고 점유를 이어 갔습니다.

석 달 뒤 건축주는 옥상 방수와 일부 세대의 창호에 하자가 있다며 잔금에서 1억 원 이상을 깎아야 한다는 내용증명을 보냈고, 같은 무렵 건물을 담보로 금융기관에 새 대출을 신청했다는 사실이 알려졌습니다.

건물이 다른 사람에게 넘어가거나 담보가 잡히면 대금을 받을 길이 막힐까 걱정한 의뢰인은 계약서와 기성 청구서, 사용승인서를 챙겨 법무법인 KB를 찾았습니다.

다세대 신축 공사대금 사건에서 법무법인 KB가 맡은 일

건축주가 시간을 끌수록 건물에 다른 권리가 쌓일 수 있었기 때문에, 점유를 지키는 일과 판결을 받는 일을 처음부터 나란히 진행했습니다.

조력 포인트 | ① 공사 완료와 지급 시기의 정리

공사 계약은 민법 제664조의 도급계약이고 민법 제665조는 완성된 목적물을 넘겨줄 때 보수를 지급하도록 정하고 있으므로, 사용승인서와 세대별 인도 확인서, 건축주가 입주자를 모집한 광고를 근거로 공사가 완성돼 인도까지 마쳤고 잔금 지급 시기가 이미 지났다는 점을 소장에 담았습니다.

분양 일정은 계약서 어디에도 지급 조건으로 적혀 있지 않았습니다.

조력 포인트 | ② 유치권 점유의 유지

민법 제320조는 물건에 관한 채권을 가진 사람이 그 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있도록 하므로, 1층 상가 두 호실의 열쇠 보관과 현장 관리 기록, 출입 통제 안내문을 날짜별로 남겨 점유가 끊기지 않았다는 점을 정리했고, 건축주 측이 자물쇠를 바꾸려 하자 즉시 이의를 제기했습니다.

유치권 점유는 이후 협상과 경매에서 중요한 힘이 됐습니다.

조력 포인트 | ③ 하자 주장에 대한 대응

건축주가 말한 옥상 방수와 창호 하자는 현장에서 직접 확인해 보수 견적을 받았고, 실제 보수 비용이 600만 원 정도라는 점을 정리해 1억 원 이상을 깎아야 한다는 주장이 부풀려졌다는 점을 밝혔으며, 의뢰인은 보수를 먼저 마쳐 다툼의 여지를 없앴습니다.

보수 전후 사진은 하자의 범위를 보여 주는 감정 자료로 법원에 함께 제출했습니다.

조력 포인트 | ④ 지연손해금까지 담은 판결

민법 제390조의 채무불이행 책임과 민법 제397조의 금전채무 지연손해금 규정에 따라 잔금 3억 2천만 원과 지급 시기 다음 날부터의 지연손해금을 함께 청구했고, 재판부는 하자 보수비만 공제한 금액에 대해 지연손해금까지 지급하라고 판결했습니다.

건축주는 항소하지 않았고 판결은 선고 2주 뒤 그대로 확정됐습니다.

조력 포인트 | ⑤ 판결에 따른 경매 신청

판결이 확정된 뒤에도 건축주가 지급하지 않자 확정 판결을 근거로 건축주 명의의 미분양 세대에 대한 강제경매를 신청했고, 유치권으로 점유한 상가 호실이 있다는 사실이 매각 조건에 드러나면서 건축주는 경매 절차가 진행되는 동안 대금 협의에 나서지 않을 수 없었습니다.

건축주가 알아보던 새 대출도 경매 개시 결정이 등기되면서 멈췄습니다.

조력 포인트 | ⑥ 배당과 회수의 마무리

건축주가 일부 세대를 직접 팔아 마련한 돈과 경매 배당금을 합쳐 판결 금액과 지연손해금, 집행 비용까지 모두 받아 낸 뒤 의뢰인은 상가 호실의 열쇠를 넘기고 점유를 풀었으며, 하도급 업체들에 미뤄 두었던 대금도 이 돈으로 정리했습니다.