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[판결 결과]
대법원이 편입 토지와 잔여지가 공법상 제한이나 이용상황이 달라 가치를 달리한다면 '전체 토지의 가격에서 편입 토지의 가격을 빼는 방식' 등으로 잔여지 가치를 산정해야 한다고 판결했다. 두 토지의 전체 평균 단가를 기준으로 잔여지 손실보상금을 산정할 경우, 편입 토지의 가치가 잔여지 평가에 영향을 미쳐 실제와 다른 보상이 이뤄질 수 있다는 것이다.

 
대법원 특별3부(주심 이흥구 대법관)는 5월 29일 A 씨가 서울시 강남구청장을 상대로 낸 보상금증액 소송 상고심(2024두44754)에서 "원심은 잔여지 가격 산정방법에 관한 법리를 오해했다"며 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

 
토지가 수용된 경우, 잔여지 가격감소 손실보상액 산정의 기초가 되는 '공익사업시행지구 편입 전의 잔여지 가격'의 산정방법에 대해 명시적으로 제시한 첫 판결이다.

[사실 관계]
원고 A 씨는 서울 강남구 일원동에 임야 6만4926㎡의 17.7% 지분을 소유하고 있었다. 해당 토지는 2019년 분할돼 일부(2만396㎡)는 대모산 도시자연공원 조성사업에 따라 수용됐고, 나머지(4만4530㎡)는 잔여지로 남게 됐다.
A 씨는 잔여지의 접근성 및 이용가능성 등이 저하되는 손실을 입었으므로, 강남구가 이를 보상해야 한다며 소송을 제기했다.

 
편입 토지는 이용상황과 공법상 제한에 따라 △'임야'인 개발제한구역 △'전(밭)'인 개발제한구역 △'임야'인 비제한구역 △'전'인 비제한구역 등으로 구성돼 있었던 반면, 잔여지는 전부 ‘임야’로 이용 중인 개발제한구역 내 토지였다. 이로 인해 수용지와 잔여지의 단위면적당 가격에 차이가 존재했다.

[쟁점]
동일한 소유자에 속하는 토지의 일부가 공익사업시행지구에 취득됨으로 인해 잔여지의 가격이 하락된 사안에서, 편입된 토지와 잔여지 사이에 현실적 이용상황이나 용도지역 등 공법상 제한에 차이가 있어 가격이 다름이 분명한 경우, 잔여지의 손실을 어떻게 평가할지.

[하급심
1심은 "잔여지가 이 사건 사업으로 인해 형상이 종전보다 상대적으로 불리하게 변형됨으로써 가격 형성요인에 있어 종전보다 열세에 처해져 있다고 할 수 있으므로, 가격이 감소하는 손실이 발생했다"며 수용지 보상금 증액 4억9146만 원과 잔여지 손실보상금 3531만 원을 인정했다.

 
항소심은 잔여지 손실보상금을 9억7561만 원으로 대폭 상향했다. 항소심은 "토지보상법 시행규칙에 따르면, 잔여지의 가격감소로 인한 손실보상액은 일단의 토지 전부가 공공사업용지로 편입되는 경우를 상정한 잔여지 부분의 평가액에서 잔여지만이 남게 되는 상태에서의 잔여지의 평가액을 차감한 금액으로 해석된다"며 "따라서 이 사건 잔여지의 가격감소분을 산정하는 데에 기초가 되는 이 사건 잔여지의 이 사건 사업지구 편입 전 가격은 전체 토지가 수용되는 경우를 상정하여 평가하여야 하고, 구체적으로는 전체 토지의 단위면적당 단가에 이 사건 잔여지의 면적을 곱하는 방식으로 산정함이 원칙"이라고 밝혔다.

 
토지보상법 시행규칙 제32조 제1항은 "동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인해 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다"고 규정하고 있다.

[대법원]
대법원은 이러한 항소심 판단이 잔여지 가격 산정 방법에 관한 법리를 오해한 것이라고 봤다.

 
대법원은 "일단의 토지가 현실적 이용상황이나 용도지역 등 공법상 제한을 달리해 가치가 명확히 구분되는 부분으로 구성된 경우에는 현실적 이용상황 또는 용도지역 등이 다른 부분별로 구분해 평가해야 한다"며 "편입된 토지와 잔여지 사이에 현실적 이용상황이나 용도지역 등 공법상 제한에 차이가 있어 가치가 다름이 분명한데도, 편입된 토지와 잔여지의 가격을 모두 합산한 금액을 일단의 토지 전체 면적으로 나누어 산정된 단위면적당 가격에 잔여지의 면적을 곱해 산출한 가격을 '공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격'으로 인정할 경우, 잔여지와 가치를 달리하는 편입된 토지의 가치가 반영될 수밖에 없다"고 지적했다.

 
그러면서 "결국 이러한 경우에는, ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가격’을 일단의 토지 전체의 단위면적당 단가에 잔여지의 면적을 곱하는 방식으로 산정하여서는 아니 되고, 일단의 토지 전부가 공익사업시행지구로 편입되는 경우를 상정하되, '일단의 토지 전체의 가격에서 공익사업시행지구에 편입된 토지의 가격을 빼는 방식' 등으로 산정하여, 앞서 살핀 문제점이 발생하지 않도록 하여야 한다"고 판시했다.
출처 법률신문  안재명기자