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임대 사업자가 등록 임대주택임을 소유권 등기에 반드시 기재하도록 한 현행법은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다. 헌재는 9월 25일 민간임대주택법 제5조의2 등에 대한 헌법소원 사건(2020헌마1404)에서 재판관 9인 전원일치로 합헌 결정을 내렸다.

[사건 개요]
2020년 6월 개정된 법조항은 “임대사업자는 등록한 민간임대주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권 등기에 부기등기해야 한다”고 규정한다. 임대 보증금에 대한 보증 가입을 모든 임대 사업자에게 의무화하고, 이를 어길 경우 2년 이하 징역 또는 2000만 원 이하 벌금에 처하도록 했다. 단기 민간 임대주택과 아파트 매입 임대주택은 등록 대상에서 제외하고, 기존 등록 사업자는 임대 의무 기간 종료 즉시 등록을 말소하도록 했다.

임대 사업자들은 “임차인은 이미 충분히 보호받고 있는데 부기등기와 보증 가입까지 강제하는 것은 과잉 입법”이라며 헌법소원을 냈다.

[헌재 판단]
헌재는 “부기등기 의무 조항은 임차하려는 사람이 해당 주택의 임대 조건 등을 미리 확인할 수 있도록 하기 위한 것”이라며 “계약 단계에서부터 임차인에게 충분한 정보를 제공해 보호하려는 것으로 그 입법 목적은 정당하다”고 밝혔다. 또 “부기등기 의무가 신설되기 전에도 임대사업자가 등록 사실을 임차인에게 지체 없이 알리도록 하는 규정은 있었으나, 임대 사업자가 직접 밝히지 않으면 임차인이 이를 알 수 없다는 문제가 지적돼 왔다”며 “따라서 기존 제도의 미비점을 보완해 임차인에게 필요한 정보를 쉽게 제공할 필요가 있었다”고 설명했다.



헌재는 모든 임대 사업자에게 임대 보증금 보증 가입을 의무화하고, 이를 위반하면 2년 이하 징역이나 2000만 원 이하 벌금에 처하도록 한 구 민간임대주택법 제65조 제2항 제9호에 대해서도 합헌 판단을 내렸다. 헌재는 “해당 벌칙 조항은 임대 보증금 상실 위험으로부터 임차인을 두텁게 보호하고, 민간 임대주택 관련 법률관계를 명확히 해 국민의 주거생활을 안정화하려는 것으로 입법 목적의 정당성이 인정된다”고 설명했다.


다만 이 벌칙 조항은 2021년 9월 삭제되고, 현재는 보증 미가입 시 임대 보증금의 10% 이하(최대 3000만 원)의 과태료를 부과하도록 법이 개정됐다. 이에 대해 헌재는 “이는 임대 사업자가 보증 가입을 하지 못하는 경우 임차인 보호 실효성이 떨어진다는 문제를 해결하기 위해 지자체장이 직권으로 등록을 말소할 수 있도록 제도를 보완한 것이지, 종전 벌칙 조항 자체가 위헌이라는 반성적 고려에서 비롯된 것은 아니다”라고 밝혔다.


헌재는 또 2020년 7월 부동산 대책에 따라 아파트 매입 임대와 단기임대의 신규 등록을 중단하고, 기존 사업자 등록도 임대 의무 기간 종료 시 자동 말소하도록 한 조항에 대해서도 “지난 2월 결정한 등록 말소 조항 합헌 판단과 같은 취지”라며 합헌 결정을 내렸다. 또 “임대 사업자가 종전 세제 혜택을 기대했거나 동일 유형의 지위를 계속 유지할 것을 기대했다 하더라도 이는 단순한 기대 이익에 불과하다”면서 “종전 세제 혜택을 소급 박탈하는 것이 아니므로 재산권 침해라고 볼 수 없다”고 판시했다.
법률신문 안재명기자