건설 유치권을 내세워 점유하던 업체로부터 건물을 인도받은 사례
건물인도 완료
사건의 개요
경매로 낙찰받은 4층 상가 건물을 인테리어 업체가 공사대금 3억 원의 건설 유치권을 내세워 점유했지만 점유 시점의 문제를 밝혀 건물을 인도받은 사례입니다. 업체는 현수막과 컨테이너를 근거로 점유를 주장했기에 법무법인 KB는 그 점유가 언제 시작되었고 실제로 이어졌는지를 기록으로 따지는 데 집중했습니다.
건설 유치권 분쟁이 시작되기까지
의뢰인은 수도권에서 임대업을 하는 법인으로 법원 경매에서 공사가 중단된 4층 근린생활시설을 낙찰받아 잔금을 냈는데, 인도를 받으러 가 보니 1층 출입구에 유치권 행사 중이라는 현수막이 걸려 있고 주차장에 컨테이너 한 동이 놓여 있었습니다.
✔ 업체의 점유가 언제 시작되었는지
✔ 점유가 계속 이어졌는지
✔ 공사대금 채권의 실체
민법 제320조는 다른 사람의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있도록 정하고 있어 공사대금 채권도 유치권의 대상이 될 수 있지만, 경매개시결정의 기입등기가 된 뒤에 비로소 점유를 시작한 경우에는 그 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없다는 것이 판례의 태도입니다.
업체는 건물 소유자였던 시행사로부터 실내 인테리어 공사를 맡아 진행하다 대금 3억 원을 받지 못했다고 주장했는데, 공사는 경매가 시작되기 1년 전쯤 중단되었고 그 뒤 건물은 출입문이 잠긴 채 비어 있었다는 이웃 상인들의 이야기가 있었습니다.
현수막과 컨테이너가 언제 설치되었는지가 핵심이었는데 컨테이너에 연결된 임시 전기 계량기의 설치 신청일과 인근 상가의 CCTV를 확인하면 그 시점을 짚을 수 있을 것으로 보였습니다.
의뢰인은 낙찰 대금을 대출로 마련해 매달 이자를 내고 있었기에 건물을 하루라도 빨리 인도받아 임대를 시작해야 했고, 업체는 공사대금을 대신 갚지 않으면 나갈 수 없다며 버티고 있었습니다.
건설 유치권 분쟁에서 법무법인 KB가 한 일
법무법인 KB 건설·부동산 담당 변호사는 업체가 실제로 건물을 언제부터 어떻게 지배했는지를 날짜 단위로 다시 세우는 일부터 시작했습니다.
조력 포인트 | ① 점유 개시 시점의 확인
임시 전기 계량기의 설치 신청일을 조회하고 인근 상가의 CCTV를 확인한 결과 컨테이너가 놓인 것은 경매개시결정의 기입등기가 이루어지고 두 달이 지난 뒤였다는 점이 드러나 이를 사진과 함께 정리했습니다.
점유가 시작된 날짜 하나가 사건의 방향을 바꾸었습니다.
조력 포인트 | ② 공사 중단 이후의 관리 상태
공사가 중단된 뒤 1년 가까이 건물이 잠긴 채 방치되어 있었고 그동안 업체 직원이 드나든 흔적이 없다는 점을 이웃 상인들의 확인서와 관리비 미납 기록으로 보여 점유가 계속되지 않았다는 사정을 정리했습니다.
현장을 비워 둔 기간은 점유가 끊겼다는 정황으로 쓰였습니다.
조력 포인트 | ③ 공사대금 채권의 검토
업체가 낸 공사 계약서와 기성 내역을 민법 제664조의 도급 계약 내용과 대조해 보니 약속한 공정의 절반 정도만 진행된 상태였고, 민법 제665조에 따라 보수는 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하는 것이 원칙이라 3억 원 전부의 변제기가 도래했다고 보기도 어려웠습니다.
주장된 채권액이 부풀려져 있다는 점도 함께 짚었습니다.
조력 포인트 | ④ 인도 청구와 부존재 확인
민법 제211조의 소유권과 민법 제213조의 소유물반환청구권을 근거로 건물 인도를 청구하면서 유치권이 존재하지 않는다는 확인을 함께 구했고, 소송 중 업체가 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 점유이전금지가처분도 먼저 받아 두었습니다.
판결이 나왔을 때 곧바로 집행할 수 있는 바탕을 미리 마련했습니다.
조력 포인트 | ⑤ 현장 확인과 증거 보강
법원의 현장 검증에 맞춰 컨테이너 내부가 비어 있고 상주 인력이 없다는 점을 사진으로 남겼고, 업체가 경비 용역 계약서를 냈지만 계약 기간이 소송 제기 이후로 되어 있다는 점을 짚었습니다.
사후에 만든 외관이라는 점이 기록으로 드러났습니다.
조력 포인트 | ⑥ 인도 집행의 준비와 협의
판결이 나온 뒤 업체가 항소를 검토하자 강제집행 일정과 비용을 알리면서 자진해서 나가면 컨테이너 철거 비용을 묻지 않겠다는 조건을 제시해 다툼이 더 길어지지 않도록 협의했습니다.
의뢰인이 하루라도 빨리 임대를 시작할 수 있도록 마무리 방식을 정했습니다.
건설 유치권 분쟁의 결과
법원은 업체가 경매개시결정의 기입등기 뒤에 점유를 시작했고 그 전에는 건물이 비어 있었다는 점을 들어 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없다고 보아 건물 인도를 명했으며, 업체는 항소하지 않고 컨테이너를 치운 뒤 건물을 넘겨주었습니다.
• 경매개시결정 기입등기 뒤에 설치된 컨테이너
• 공사 중단 뒤 1년 가까이 비어 있던 건물
• 절반 정도에 그친 공정과 부풀려진 채권액
경매로 산 건물에 유치권 현수막이 걸려 있다면 그 점유가 언제 시작되었는지부터 확인하는 것이 중요합니다. 전기 계량기 설치일과 주변 CCTV처럼 날짜를 보여 주는 자료가 유치권 다툼의 결과를 가르는 경우가 많습니다.
함께 보면 좋은 사례
· 유치권 점유 연속성 다툼에서 일지로 날짜를 세워 일부 승소한 사례
적용법령
· 민법 제320조
· 민법 제664조
· 민법 제665조
· 민법 제211조
· 민법 제213조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 10월 09일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
