계약금 해제 변호사 | 계약금만 걸었는데 마음이 바뀌면 그냥 물릴 수 있나요?

계약금만 걸었다면 민법 제565조에 따라 그것을 포기하고 물릴 수 있습니다.
받은 쪽이 물리려면 민법 제565조에 따라 배액을 돌려주어야 합니다.
위약금 약정이 있으면 민법 제398조로 배상액이 미리 정해진 것으로 봅니다.

계약금 해제 변호사 | 계약금 단계에서 갈리는 자리

계약금 해제 변호사 | 핵심 사항

민법 제565조는 계약 당시에 계약금을 주고받은 경우 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지는 산 쪽은 그 계약금을 포기하고 판 쪽은 그 두 배를 돌려주는 방법으로 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있어서, 계약금 단계에서는 위약을 따지지 않고도 되돌릴 수 있는 통로가 마련돼 있습니다. 다만 그 통로는 시점으로 닫힙니다.

이행에 착수했다는 것은 중도금을 냈거나 그에 준하는 준비를 실제로 시작한 상태를 뜻합니다. 그 시점이 지나면 민법 제565조의 길은 닫히고 그다음부터는 계약을 지키지 못한 데 대한 책임을 따지는 문제로 넘어가며, 민법 제543조는 계약을 해제하려면 정해진 사유가 있어야 한다는 점을 밝히고 있습니다.

계약이 해제되면 민법 제548조에 따라 서로 받은 것을 되돌려 주어야 하고 민법 제551조는 그와 별개로 손해에 대한 청구가 남는다는 점을 정하고 있으며, 미리 정해 둔 위약금이 있다면 민법 제398조가 그 액수를 법원이 조정할 수 있게 하고 있어 계약서에 적힌 숫자가 그대로 확정되는 것은 아닙니다.

계약금 해제 변호사 | 필수 주의 사항

물리겠다는 뜻을 말로만 전하면 시점을 증명하지 못합니다. 계약금 단계의 해제는 상대가 이행에 착수하기 전이라는 시점이 핵심인데 전화로만 알렸다가 상대가 그다음 날 중도금을 보내 버리면 어느 쪽이 먼저였는지를 다투게 되므로, 뜻은 내용증명으로 남겨야 합니다.

파는 쪽이라면 두 배를 돌려주겠다는 뜻만 밝히는 것으로는 부족한 경우가 있습니다. 실제로 그 돈을 마련해 상대가 받을 수 있는 상태로 두어야 한다고 보는 것이 보통이므로, 계좌로 보내거나 공탁하는 등 실제로 이행할 준비까지 갖춘 뒤에 통지하는 순서가 안전합니다.

계약금 해제 변호사 | 실제 대응 순서

는 상대가 이행에 착수했는지 확인하는 일로, 중도금이 들어왔는지 이사나 대출 같은 준비가 시작됐는지를 살펴야 어느 길로 갈 수 있는지가 정해집니다.

는 계약서를 다시 읽는 일로, 계약금의 성격을 어떻게 적어 두었는지와 위약금 조항이 있는지, 해제할 수 있는 사유를 따로 정해 두었는지를 확인합니다. 적어 둔 문구가 민법의 기본 틀을 바꿔 놓은 경우가 있습니다.

는 뜻을 서면으로 알리는 일로, 내용증명에 어떤 근거로 무엇을 하겠다는 것인지 분명히 적어 보내면 언제 통지했는지가 남습니다. 파는 쪽이라면 돌려줄 돈을 실제로 마련해 둔 상태에서 보내야 뒤에 다투지 않습니다.

는 상대가 응하지 않을 때를 준비하는 일로, 되돌려 받을 것과 따로 청구할 손해를 갈라 정리하고 협의로 정리될 여지가 남았는지 조정을 거칠지 소로 갈지를 자료의 상태를 보고 정합니다.

계약금 해제 변호사 | 변호사 선임이 필요한 이유

계약금 단계의 해제는 규칙이 단순해 보이지만 실제로는 시점 하나로 결과가 뒤집힙니다. 이행에 착수했다고 볼 수 있는지가 사안마다 다르고 계약서에 적힌 문구가 기본 틀을 바꿔 놓은 경우도 있어, 지금 어느 길이 열려 있는지를 잘못 읽으면 되돌릴 수 있었던 계약을 책임을 지는 방향으로 끌고 가게 됩니다.

통지의 방법과 준비 상태도 그냥 지나치기 쉬운 대목입니다. 뜻만 밝히고 돈을 마련해 두지 않으면 통지의 효력을 다투게 되고 그 사이에 상대가 이행에 착수해 버리면 길이 닫히므로, 무엇을 어떤 순서로 갖춘 뒤에 알릴지를 미리 정해 두어야 합니다.

계약금 해제 변호사 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 계약금 사건에서 상대가 이행에 착수했는지를 먼저 확인합니다. 그 하나로 갈 수 있는 길이 달라지기 때문이며, 계좌 내역과 오간 연락, 준비의 흔적을 시점별로 묶어 그 판단을 세웁니다.

통지 전에 무엇을 갖춰야 하는지도 함께 정리합니다. 돌려줄 돈을 마련해 두지 않은 채 뜻만 밝히면 다툴 자리가 늘어나므로 준비를 마친 뒤에 보내고, 협의로 정리될 여지가 있으면 소를 내기 전에 그 길을 먼저 시도합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제565조

· 민법 제543조

· 민법 제548조

· 민법 제551조

· 민법 제398조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 31일

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