화성 공사대금 유치권 변호사 | 대금을 못 받아 건물을 붙잡고 있어도 되나요?

민법 제320조의 유치권은 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 점유를 계속할 수 있는 권리입니다.
공사대금은 민법 제664조의 도급계약에서 생기므로 건물과의 견련성이 인정되는 것이 보통입니다.
다만 점유가 끊기면 유치권도 함께 사라지므로 점유의 유지가 핵심입니다.

화성 공사대금 유치권 변호사 | 공사대금 유치권의 요건과 근거

화성 공사대금 유치권 변호사 | 핵심 사항

유치권이란 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리를 말하며 근거 조문은 민법 제320조인데, 공사업자가 대금을 받지 못한 상황에서 현장을 지키는 근거가 바로 이 조문입니다. 등기가 필요 없고 점유만으로 성립한다는 점이 다른 담보권과 크게 다릅니다.

공사대금 채권 자체는 민법 제664조가 정한 도급계약에서 발생하고 보수를 언제 받는지는 제665조가 정하고 있어서, 일을 마친 뒤 청구할 수 있는 상태가 되었는데도 받지 못한 것이 유치권의 전제가 됩니다. 하자가 있다면 제667조의 담보책임이 함께 문제되어 상계 주장이 나오는 경우가 많습니다.

화성 공사대금 유치권 변호사 | 필수 주의 사항

가장 자주 무너지는 지점은 점유인데, 잠시 현장을 비우거나 열쇠를 넘기는 순간 점유를 잃었다고 평가되어 권리 자체가 사라질 수 있습니다. 사람이 상주하지 않더라도 시건장치와 안내문, 출입 통제로 점유를 계속하고 있다는 사실을 남겨 두어야 합니다.

점유를 시작한 시점도 중요한데, 다른 담보권이 설정된 뒤에 점유를 시작한 경우에는 그 권리자에게 유치권을 주장하기 어려워지는 국면이 생깁니다. 그래서 언제부터 어떤 방식으로 현장을 관리했는지를 사진과 일지로 기록해 두어야 합니다.

화성 공사대금 유치권 변호사 | 실제 대응 순서

1. 도급계약서와 변경 내역, 기성 확인서로 받지 못한 금액을 특정합니다. 둘째, 현장의 점유 상태를 사진과 출입기록으로 남기고 안내문을 게시합니다. 셋째, 발주자에게 내용증명으로 미지급 금액과 유치권 행사 사실을 통지합니다.
2. 상대가 하자를 이유로 다투면 민법 제667조의 범위에서 무엇이 하자이고 무엇이 추가 공사인지 나누어 정리합니다. 다섯째, 대금 청구 소송을 함께 제기하고 필요하면 민법 제741조의 부당이득이나 제390조의 채무불이행을 예비적으로 구성합니다.

화성 공사대금 유치권 변호사 | 변호사 선임이 필요한 이유

유치권은 성립보다 유지가 어렵습니다. 상대는 점유가 없었다거나 채권이 그 건물과 관계없다는 방향으로 다투게 되고, 이는 현장 관리의 기록이 없으면 반박할 수 없는 주장입니다.

화성 지역의 신축 현장은 발주자와 시공사, 하수급인이 층을 이루는 경우가 많아 누구를 상대로 무엇을 청구할지부터 정리해야 합니다. 계약의 층위를 잘못 짚으면 상대가 바뀌어 처음부터 다시 시작하게 됩니다.

화성 공사대금 유치권 변호사 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 유치권 사건을 맡으면 현장의 점유 상태부터 확인하고 기록 체계를 먼저 만듭니다. 소송에서 다투어지는 것은 결국 점유가 언제부터 어떻게 유지되었는지이기 때문입니다.

대금 청구와 유치권 행사를 함께 설계해 상대가 하자를 들고 나올 때 민법 제667조의 범위를 벗어난 주장을 걸러 냅니다. 협상으로 마무리할 여지가 있으면 점유를 유지한 상태에서 조건을 조율합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제320조

· 민법 제664조

· 민법 제665조

· 민법 제667조

· 민법 제741조

· 민법 제390조

관련 질문

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 09월 04일

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