법무법인 KB

사건의 개요

외국인 임대차 분쟁 사건에서 보증금 반환과 주택 인도의 순서를 조율해 대항력을 잃지 않도록 진행한 끝에 보증금 반환과 주택 인도를 같은 시점에 마무리했습니다. 먼저 나가면 지켜 둔 순위가 흔들립니다. 순서가 곧 결과였습니다.

외국인 임대차 분쟁 사건의 사실관계

의뢰인은 임대차 기간이 끝났으나 보증금을 돌려받지 못한 채 이사 일정이 다가오고 있었습니다.

✔ 대항요건을 갖췄는지

✔ 반환과 인도의 순서를 어떻게 정할 것인지

✔ 이사 일정을 미룰 수 있는지

의뢰인은 입주 당일 외국인등록을 마치고 계약서에 확정일자를 받아 두었으나 해당 주택에는 넉 달 뒤에 설정된 권리관계가 있었고, 임대인은 반환 의사 자체를 부인하지는 않으면서도 시점을 특정하지 않았으며, 의뢰인은 다른 지역에 직장을 구한 상태여서 이사 시점을 계속 미룰 수 없었습니다.

임대차 계약서와 확정일자를 받은 원본이 그대로 보관되어 있었고, 임대차 기간 만료일과 반환 요구 시점은 문자와 내용증명으로 확인할 수 있었으며, 의뢰인은 보증금 1억 2,000만원이 묶인 채 이사 비용과 임시 거주 비용을 부담해야 하는 처지였고, 한국의 임대차 절차에 익숙하지 않아 무엇을 먼저 해야 할지 몰랐습니다.

지원 단체를 통해 통역을 확보할 수 있어 절차 설명이 가능했고, 의뢰인은 이사 예정일과 등기 완료 시점을 달력에 함께 표시해 관리했으며, 임시 거주 두 달에 든 320만원은 영수증으로 확인할 수 있었습니다.

외국인 임대차 분쟁 사건에서 법무법인 KB의 조력

이사 일정을 맞추는 것과 순위를 지키는 것을 동시에 해결해야 했습니다.

조력 포인트 | ① 우선변제 요건을 날짜로 확정

주택임대차보호법 제3조의2는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 외국인등록일과 확정일자, 권리 설정일을 한 장의 연표로 정리했습니다.

외국인등록이 내국인의 전입신고와 같은 역할을 한다는 점을 먼저 설명드렸는데, 이 점을 모르고 놓치는 경우가 많습니다.

조력 포인트 | ② 이사 전에 순위를 고정

이사를 하면 대항력이 흔들릴 수 있어, 이사 전에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 이루어진 것을 확인한 뒤에 이사 일정을 잡았습니다.

순서를 바꿔 먼저 이사했다면 확보해 둔 순위가 흔들릴 수 있었고, 실무에서 가장 자주 발생하는 손실이 이 지점에서 나옵니다.

조력 포인트 | ③ 반환 지체의 책임을 문서로

민법 제750조는 위법행위로 손해를 가한 자의 배상 책임을 정하고 있어, 반환 지체로 발생한 이사 지연과 임시 거주 비용을 정리해 내용증명으로 통지했습니다.

민법 제751조가 정한 부분까지 무리하게 넓히지 않고, 영수증이 남은 범위까지만 청구했습니다.

조력 포인트 | ④ 협상과 절차를 동시에 진행

반환 의사를 부인하지 않는 경우에도 시점을 특정하지 않는 답변이 반복되면 시간만 흘러가므로, 협상을 이어 가면서 절차 준비를 함께 진행했습니다.

절차가 시작되자 지급 시점에 대한 논의가 비로소 구체적으로 바뀌었습니다.

조력 포인트 | ⑤ 청구 기간을 함께 확인

만료일과 반환 요구 시점을 확정해 기간을 계산했는데, 민법 제166조가 소멸시효의 기산점을 권리를 행사할 수 있는 때로 잡고 있기 때문입니다.

민법 제766조가 정한 기간 제한도 관련 청구가 남아 있는지 확인하는 기준으로 검토했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 인도 시점과 조건을 서면으로

보증금 지급과 주택 인도가 같은 시점에 이루어지도록 조건을 서면으로 확인한 뒤 인도했습니다.

먼저 인도하고 기다리면 지급이 늦어져도 기댈 수단이 남지 않으므로, 순서를 지키는 일이 곧 결과를 지키는 일이 됩니다.

외국인 임대차 분쟁 사건의 결과와 판단

보증금이 반환되고 같은 시점에 주택 인도가 이루어져 사건이 마무리되었습니다.

• 외국인등록과 확정일자가 권리 설정일보다 앞선 점

• 이사 전에 등기로 순위를 고정한 점

• 지급과 인도 조건이 서면으로 확인된 점

보증금을 못 받은 채 이사 날짜가 다가오면 마음이 급해져 일단 나가고 나중에 받자고 생각하기 쉽지만, 그 순간 지켜 두었던 순위가 흔들리고 실무에서 가장 자주 발생하는 손실이 바로 여기에서 나옵니다. 특히 외국인등록이 내국인의 전입신고와 같은 역할을 한다는 점을 모르면, 이미 확보한 순위가 있는 줄도 모른 채 잃게 됩니다. 그래서 이런 사건에서 가장 먼저 하는 일은 협상이 아니라 순위를 고정하는 절차입니다. 그리고 마지막에도 순서가 남는데, 지급과 인도가 같은 시점에 이루어지도록 조건을 서면으로 확인하기 전에는 먼저 나가지 않는 것입니다. 덧붙이면 이사 예정일과 등기 완료 시점을 같은 달력에 놓고 관리한 것이 핵심이었는데, 두 날짜가 어긋나는 순간 확보해 둔 순위가 사라지기 때문입니다.

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