법무법인 KB

사건의 개요

원상회복이 미흡하다는 이유로 보증금을 돌려받지 못한 의뢰인을 대리해 입주 당시의 상태와 반환 시점의 상태를 대조하고 공제 항목을 걷어 내 전액을 회수한 사례입니다. 원상회복이 필요한지가 아니라 그 범위가 어디까지인지가 쟁점이었습니다.

상가 보증금 반환 분쟁 사건의 사실관계

의뢰인은 3년간 운영하던 상가의 임대차가 종료되어 점포를 비웠으나, 임대인이 원상회복이 되지 않았다며 보증금 전액의 반환을 거절했습니다.

✔ 계약이 정한 원상회복의 범위를 어디까지로 볼 것인지

✔ 입주 당시의 상태를 무엇으로 특정할 것인지

✔ 공제 항목의 금액이 실제 비용과 맞는지

의뢰인은 보증금 5천만 원에 상가를 임차해 음식점을 운영했고, 입주 당시 내부는 이전 임차인이 사용하던 설비가 일부 남아 있는 상태였습니다.

계약서에는 원상회복 의무가 적혀 있었으나 어느 시점의 상태로 되돌려야 하는지는 구체적으로 정해져 있지 않았습니다.

퇴거하면서 의뢰인은 자신이 설치한 주방 설비와 간판을 모두 철거했습니다. 그런데 임대인은 그것으로 부족하다며 바닥과 벽면까지 새로 시공해 놓아야 한다고 주장했고, 그 비용을 보증금에서 공제하겠다는 뜻을 밝혔습니다.

임대인이 제시한 견적서는 실제 공사 범위보다 넓게 잡혀 있었고, 그 금액이 보증금 전액에 육박하면서 협의가 멈춘 상태였습니다.

상가 보증금 반환 분쟁 사건에서 법무법인 KB가 한 일

원상회복 의무 자체는 다투기 어려웠으므로, 법무법인 KB는 되돌려야 할 기준 시점과 범위를 특정하는 작업을 먼저 했습니다.

조력 포인트 | ① 입주 당시 상태의 특정

민법 제618조는 임대차를 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급하는 계약으로 정하고 있어, 반환할 상태의 기준은 임차를 시작할 당시의 모습이 됩니다.

입주 무렵 촬영된 사진과 인테리어 견적서, 이전 임차인의 설비가 남아 있던 사실을 보여 주는 자료를 모아 기준 시점의 상태를 확정했습니다.

조력 포인트 | ② 공제 항목의 개별 검토

임대인이 제시한 견적을 항목별로 나누어 의뢰인이 변경한 부분과 원래부터 있던 부분을 구분했습니다.

바닥과 벽면의 상당 부분은 입주 전부터 같은 상태였다는 점이 사진으로 확인되어, 그 항목은 공제 대상에서 제외되어야 한다는 점을 정리했습니다.

조력 포인트 | ③ 통상 손모의 구분

3년간의 영업으로 생기는 자연스러운 마모는 임차인이 부담할 원상회복의 범위에 들어가지 않는다는 점을 항목별로 짚었습니다.

같은 규모 점포의 통상적인 마모 수준을 보여 주는 자료를 함께 제출해, 견적의 어느 부분이 통상 손모에 해당하는지를 구체적으로 제시했습니다. 민법 제626조가 임차인의 상환청구권을 두고 있는 취지도 함께 정리해, 의뢰인이 들인 비용 가운데 오히려 돌려받을 여지가 있는 항목을 짚었습니다.

조력 포인트 | ④ 견적 금액의 검증

임대인 측 견적서 한 장만으로는 금액의 적정성을 알 수 없어, 동일 범위에 대한 복수의 견적을 받아 비교표를 만들었습니다.

실제로 시공이 이루어졌는지, 이루어졌다면 어느 범위였는지를 확인할 수 있는 자료를 요구해 청구의 근거 자체를 검증했고, 시공 사실이 확인되지 않는 항목은 손해가 발생하지 않았다는 점을 서면으로 정리했습니다.

조력 포인트 | ⑤ 반환 지연에 대한 대응

보증금 반환이 늦어질수록 의뢰인의 다음 사업 준비가 어려워지는 상황이었습니다. 그래서 지연이자를 함께 청구했습니다.

민법 제397조가 정한 금전채무의 특칙에 따라 이자를 계산하고, 상가건물 임대차보호법 제3조에 따른 대항력의 유지 여부도 함께 확인했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 협상 구조의 설계

소송으로 가면 시간이 걸리므로 인정 가능한 항목과 다툼이 큰 항목을 나누어 상대에게 제시했습니다.

공제가 인정될 여지가 있는 부분을 먼저 정리해 두자 나머지 항목의 근거가 약하다는 점이 드러났고, 상대가 태도를 바꾸는 계기가 되었습니다.

상가 보증금 반환 분쟁 사건의 결과

공제 항목의 대부분이 기준 시점의 상태와 통상 손모에 해당한다는 점이 확인되면서 보증금은 전액 반환되었고, 지연이자도 함께 지급되었습니다.

• 입주 당시 사진으로 기준 시점의 상태가 특정된 점

• 공제 항목 가운데 상당수가 통상 손모로 정리된 점

• 복수 견적 비교로 청구 금액의 근거가 흔들린 점

보증금 다툼은 대개 원상회복의 범위에서 갈립니다. 계약서에 한 줄로 적힌 의무가 실제로는 어느 시점의 상태를 뜻하는지 정해져 있지 않기 때문이고, 그 시점을 특정하는 것은 입주할 때 찍어 둔 사진 몇 장입니다. 민법 제623조가 임대인에게 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지우고 있는 점에 비추어 보면, 공제를 주장하는 쪽이 그 근거를 대야 한다는 것도 함께 짚어야 합니다.

· 상가 원상회복 범위를 입주 전 사진으로 갈라 보증금 공제를 줄인 사례

· 보증금 반환 사건에서 대항력과 우선변제의 순위를 먼저 확인해 회수한 사례