고양 상가 분양 독점 업종 | 신축 상가 1층을 분양받을 때 분양회사가 약국 독점 업종을 보장해 줬는데, 같은 층 다른 호실에 약국이 들어온다면 분양회사나 그 점포에 책임을 물을 수 있나요?

분양계약에 업종 제한이 들어 있으면 분양회사는 민법 제390조에 따라 그 약정을 지킬 의무를 집니다.
분양회사가 호실마다 업종을 지정해 분양했다면 다른 수분양자도 그 제한을 지켜야 한다는 것이 법원의 일관된 판단입니다.
약국이 문을 열기 전에 계약서와 분양 공고의 업종 조항부터 확인하는 것이 중요합니다.

신축 상가를 분양받으며 약국 독점 업종을 약속받은 수분양자가 같은 층에 다른 약국이 들어오려 하자 분양회사와 그 점포에 책임을 묻는 방법을 확인하는 상황 | 상가 독점 업종 분쟁에서 확인할 것

신축 상가를 분양받으며 약국 독점 업종을 약속받은 수분양자가 같은 층에 다른 약국이 들어오려 하자 분양회사와 그 점포에 책임을 묻는 방법을 확인하는 상황 | 제1 쟁점 — 독점 업종 약정이 계약 내용이 되었는지

업종 제한 약정이란 상가를 분양하면서 호실마다 영업할 수 있는 업종을 정하고 다른 호실에서는 같은 업종을 하지 못하도록 하는 약정을 말하는데, 분양계약서의 특약이나 분양 공고, 업종 배치도에 약국이 지정 업종으로 적혀 있다면 계약 내용으로 인정될 여지가 크고, 분양 상담 때 말로만 독점을 약속받았다면 그 약속이 다른 호실의 분양 조건에도 반영됐는지가 쟁점이 되므로 당시 받은 서류를 모두 모아 대조해야 합니다.

업종 배치도는 분양 홍보물에만 있고 계약서에는 빠진 경우가 많아 꼭 확인해야 합니다.

신축 상가를 분양받으며 약국 독점 업종을 약속받은 수분양자가 같은 층에 다른 약국이 들어오려 하자 분양회사와 그 점포에 책임을 묻는 방법을 확인하는 상황 | 제2 쟁점 — 같은 층 다른 점포에 영업 금지를 구할 수 있는지

법원은 분양회사가 호실별로 업종을 지정해 분양한 경우 수분양자들이 서로 그 제한을 지키기로 묵시적으로 동의한 것으로 보아, 지정 업종이 아닌 영업을 하려는 다른 수분양자나 그로부터 임차한 사람에게도 영업 금지를 청구할 수 있다고 판단해 왔으므로, 같은 층 호실의 분양계약에도 약국이 금지 업종이나 다른 업종으로 정해져 있었다면 개업 전에 영업 금지를 구하는 절차를 검토할 수 있고, 반대로 그 호실이 업종 제한 없이 분양됐다면 분양회사의 책임을 묻는 쪽으로 방향을 잡아야 합니다.

약국 개업은 인테리어 공사부터 시작되므로 그 시점을 놓치지 않는 것이 필요합니다.

신축 상가를 분양받으며 약국 독점 업종을 약속받은 수분양자가 같은 층에 다른 약국이 들어오려 하자 분양회사와 그 점포에 책임을 묻는 방법을 확인하는 상황 | 제3 쟁점 — 분양회사에 묻는 책임

분양회사가 독점을 약속하고도 다른 호실을 약국 업종으로 분양하거나 업종 변경을 승인했다면 민법 제390조의 채무불이행으로 손해배상 책임을 지고, 그 범위는 민법 제393조에 따라 경쟁 약국의 개업으로 줄어든 매출처럼 통상 생기는 손해가 중심이 되며, 처음부터 지킬 생각이 없는 독점 약속으로 분양을 받게 했다면 민법 제110조의 사기에 의한 의사표시로 계약을 취소하거나 민법 제750조의 불법행위 책임을 묻는 방법도 검토할 수 있고, 계약을 해제하면 민법 제548조에 따라 서로 받은 것을 돌려줘야 합니다.

분양대금 대출과 임대 계획까지 고려해 해제와 배상 중 무엇이 유리한지 따져야 합니다.

신축 상가를 분양받으며 약국 독점 업종을 약속받은 수분양자가 같은 층에 다른 약국이 들어오려 하자 분양회사와 그 점포에 책임을 묻는 방법을 확인하는 상황 | 실무 포인트

분양계약서와 특약, 분양 공고와 업종 배치도, 분양 상담 때 받은 안내 문자와 녹음을 날짜순으로 정리하고, 같은 층 호실의 분양 조건은 분양회사나 관리단에 확인을 요청하는 것이 좋으며, 상가 관리규약에 업종 제한 조항이 있는지와 그것이 변경된 적이 있는지도 함께 확인하는 것이 바람직하고, 약국 개업 준비가 시작됐다면 내용증명으로 업종 제한 약정을 알리고 영업 개시를 중단해 달라고 요구하는 것이 실질적인 첫 조치입니다.

고양 지역 신축 상가는 분양 직후 업종 변경 요구가 많아 기록을 일찍 남겨 둡니다.

신축 상가를 분양받으며 약국 독점 업종을 약속받은 수분양자가 같은 층에 다른 약국이 들어오려 하자 분양회사와 그 점포에 책임을 묻는 방법을 확인하는 상황 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 부동산전문 변호사는 분양 서류와 관리규약을 검토해 업종 제한 약정이 계약 내용인지부터 판단하고, 같은 층 점포의 분양 조건을 확인해 영업 금지를 먼저 구할지 분양회사에 배상을 청구할지 방향을 정하며, 개업이 임박했다면 영업 금지를 구하는 신청서를 신속히 준비합니다.

분양회사와의 협상에서는 업종 배치도와 상담 기록을 근거로 손해를 구체적으로 제시합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제390조

· 민법 제393조

· 민법 제110조

· 민법 제750조

· 민법 제548조

관련 질문

· 용인 신축 상가 유치권 | 상가 건물을 다 지었는데 시공사가 누수 하자를 고치지 않은 채 남은 공사대금 2억 원을 달라며 출입구를 막고 유치권 현수막을 걸었다면, 건물주로서 건물을 돌려받을 방법이 있나요?

· 공사 하자보수 변호사 | 준공 뒤 나타난 하자도 책임을 물을 수 있나요?

· 주택품질하자 손배청구 변호사 | 신축 아파트 입주 후 벽에 금이 가고 창문에서 빗물이 새는데 시공사를 상대로 손해배상을 받을 수 있나요?

작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 10월 23일

※ 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.

담당전문가

이성기 홍민호 안진우 김혜영 이진호 김태안 이준재 정민수