신축 오피스텔 결로 하자로 소송을 낸 30대 수분양자가 감정 결과로 보수비 전액을 인정받은 사례
전액 인정
사건의 개요
입주 첫 겨울부터 벽과 창틀에 물이 맺히고 곰팡이가 번져 신축 오피스텔 결로 하자로 분양회사에 손해배상을 청구한 30대 수분양자가 보수비 전액을 인정받은 사례입니다. 분양회사는 결로가 환기를 하지 않은 생활 습관 때문이라며 보수를 거부했습니다. 법무법인 KB는 법원 감정으로 외벽 단열재 시공 누락을 확인해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의 담보책임을 인정받았습니다.
신축 오피스텔 결로 하자가 소송으로 이어지기까지의 경위
의뢰인은 분양받은 신축 오피스텔에 입주한 첫해 겨울, 침실 외벽 쪽 벽지가 젖어 들고 창틀 아래에 물이 고이는 것을 발견했습니다.
✔ 결로가 시공상 하자인지 아니면 사용자의 생활 습관 때문인지
✔ 분양회사가 수분양자에게 직접 책임을 지는 근거가 무엇인지
✔ 보수비와 함께 곰팡이로 생긴 손해까지 인정되는지
의뢰인은 하루 두 번 창문을 열어 환기하고 제습기를 돌렸지만 한 달이 지나자 벽지 뒤로 검은 곰팡이가 번졌고, 붙박이장 안의 옷과 침구에도 곰팡이가 생겨 일부는 버려야 했습니다.
관리사무소를 통해 분양회사에 하자 접수를 했지만 분양회사는 현장을 한 번 둘러본 뒤 결로는 실내 습도 관리의 문제라며 제습기 사용과 환기를 권하는 답변만 보냈습니다.
같은 층 외벽 쪽 세대 몇 곳에서도 비슷한 증상이 나타났다는 이야기를 듣고 의뢰인은 사설 업체에 열화상 점검을 맡겼는데, 외벽 모서리와 창틀 주변의 온도가 다른 벽보다 크게 낮게 나왔습니다.
분양회사가 보수를 계속 미루자 의뢰인은 다음 겨울이 오기 전에 문제를 해결하고 싶어 법무법인 KB를 찾았습니다.
신축 오피스텔 결로 사건에서 법무법인 KB가 맡은 일
사건을 맡은 법무법인 KB는 결로가 생활 습관 탓이라는 분양회사의 주장을 객관적인 측정과 감정으로 반박하는 데 사건의 중심을 두었습니다.
조력 포인트 | ① 담보책임의 근거 정리
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조는 집합건물을 지어 분양한 사람이 구분소유자에게 민법 제667조부터의 수급인 담보책임을 지도록 정하고 있어, 의뢰인이 시공사와 직접 계약하지 않았더라도 분양회사에 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다는 점을 소장에 정리했습니다.
시공사도 함께 상대로 삼을지 여부는 시공사의 재무 상태와 보증 관계를 보고 처음부터 검토했습니다.
조력 포인트 | ② 측정 기록의 축적
의뢰인에게 온습도계를 방마다 두고 매일 아침과 저녁의 수치를 기록하게 했고, 환기와 제습기 사용 시간을 함께 적어 실내 습도가 일반적인 범위였는데도 외벽 쪽에서만 결로가 생긴다는 점을 두 달 동안의 기록으로 보여 주었습니다.
이 기록은 감정인에게도 그대로 제공해 감정 범위를 정하는 기초 자료로 쓰이게 했습니다.
조력 포인트 | ③ 법원 감정의 신청
법원에 감정을 신청해 감정인이 외벽 일부를 열어 확인하도록 했고, 그 결과 외벽 모서리와 창틀 주변에 설계도에 있던 단열재가 빠져 있거나 이음매가 벌어져 있다는 점이 확인되었으며, 감정인은 이것이 결로의 주된 원인이라고 판단했습니다.
같은 층 외벽 쪽 다른 세대의 곰팡이 사진도 동의를 받아 참고 자료로 냈습니다.
조력 포인트 | ④ 담보책임 기간의 확인
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2는 하자의 종류에 따라 담보책임 기간을 나누어 정하고 있어 단열과 결로에 관한 하자가 그 기간 안에 생겼다는 점을 입주일과 하자 접수일로 확인했고, 민법 제671조가 정한 기간과도 어긋나지 않는다는 점을 함께 정리했습니다.
관리사무소에 남아 있던 입주 뒤 첫 겨울의 하자 접수 기록이 기간 판단의 핵심이었습니다.
조력 포인트 | ⑤ 손해의 범위 정리
감정인이 산정한 단열 보강과 마감 공사비를 보수비로 청구하고, 곰팡이로 버린 옷과 침구의 구입 영수증, 보수 공사 기간 동안 머물 숙소 비용을 민법 제390조의 손해로 함께 정리했으며, 분양회사가 보수를 미룬 기간의 사정도 덧붙였습니다.
영수증이 없는 물건은 다툼을 줄이기 위해 처음부터 청구에서 뺐습니다.
조력 포인트 | ⑥ 조정 제안에 대한 판단
분양회사가 감정 결과가 나온 뒤에야 일부 금액으로 조정하자고 제안했지만, 감정 결과가 분명한 만큼 보수비 전액이 아니면 받아들이기 어렵다는 입장을 정리해 판결을 구했습니다.
같은 문제를 겪는 다른 세대에도 참고가 될 판단이었습니다.
신축 오피스텔 결로 사건의 결론
법원은 감정 결과에 따라 결로가 외벽 단열재 시공 누락에서 비롯된 하자라고 보아 분양회사의 담보책임을 인정했고, 감정인이 산정한 보수비 전액과 곰팡이로 생긴 물건 손해, 공사 기간의 숙소 비용을 함께 지급하라고 판결했습니다.
• 두 달 동안 기록한 방별 온습도와 환기 기록
• 외벽을 열어 확인한 단열재 시공 누락
• 입주 첫 겨울에 남긴 하자 접수 기록
결로는 생활 습관 탓으로 돌려지기 쉬운 하자입니다. 증상이 처음 보일 때부터 온습도와 환기 기록을 남겨 두는 것이 중요합니다.
함께 보면 좋은 사례
· 누수 피해 손해배상 청구에서 피해 범위를 항목으로 나누어 전액을 인정받은 사례
적용법령
· 민법 제667조
· 민법 제671조
· 민법 제390조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 10월 22일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
