원상회복 손해액 변호사 | 세입자가 뚫어 놓은 벽까지 원상회복 비용을 물릴 수 있나요?

원상회복은 빌린 물건을 돌려줄 때 원래 상태로 되돌려 놓는 의무를 말합니다.
다만 사는 동안 자연히 닳은 부분까지 물릴 수는 없어 범위를 나눠 봐야 합니다.
청구할 수 있는 액수는 민법 제393조가 정한 통상손해의 범위 안에서 정해집니다.

원상회복 손해액 변호사 | 원상회복에서 갈리는 자리

원상회복 손해액 변호사 | 핵심 사항

원상회복 의무란 임차인이 빌린 목적물을 반환할 때 자신이 변경한 부분을 원래 상태로 되돌려 놓아야 하는 의무를 말하며, 민법 제618조가 정한 임대차의 성질에서 나옵니다. 벽을 뚫거나 구조를 바꾼 것처럼 임차인이 적극적으로 만든 변경은 이 의무의 중심에 있고, 그 복구에 실제로 든 비용이 청구의 출발점이 됩니다.

반대로 사는 동안 자연히 생기는 마모는 임대인이 감수해야 할 몫으로 봅니다. 벽지가 바래거나 바닥이 눌린 정도는 사용의 대가에 이미 포함돼 있다고 보기 때문에, 새것으로 바꾸는 비용 전부를 임차인에게 돌리기는 어렵습니다.

액수는 민법 제393조가 정한 범위를 넘지 못합니다. 통상적으로 생길 손해가 기준이고 특별한 사정으로 늘어난 손해는 상대가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 인정되므로, 견적서에 적힌 금액이 곧 인정될 금액은 아닙니다.

원상회복 손해액 변호사 | 필수 주의 사항

입주 전후 사진이 없으면 다툼이 길어지는데, 어느 손상이 언제 생겼는지 가릴 방법이 사라져 서로의 기억만 남기 때문이며, 계약 시작과 종료 시점에 같은 각도로 찍어 두는 것만으로도 분쟁의 절반은 정리됩니다.

임차인의 부주의가 겹친 사안에서는 민법 제396조가 정한 과실상계가 문제 됩니다. 임대인 쪽에서도 통보를 늦게 했다거나 확산을 막지 못한 사정이 있으면 그만큼 감액될 수 있으므로, 통보 시점을 기록으로 남겨 두는 일이 중요합니다.

원상회복 손해액 변호사 | 실제 대응 순서

1. 입주 시점과 반환 시점의 상태를 사진과 점검표로 나란히 정리해 어떤 손상이 새로 생겼는지 특정합니다. 둘째, 업체 견적을 두 곳 이상 받아 복구에 실제로 필요한 범위와 금액을 확인합니다.
2. 자연 마모로 볼 부분과 임차인이 만든 변경을 항목별로 갈라 표로 만듭니다. 넷째, 보증금에서 공제할 금액을 정리해 서면으로 통지하고, 다툼이 남으면 민법 제766조가 정한 기간을 확인한 뒤 절차를 정합니다.

원상회복 손해액 변호사 | 변호사 선임이 필요한 이유

이 유형은 감정이 앞서기 쉬운데, 견적서 한 장을 놓고 서로 다른 금액을 부르다 보면 정작 어느 항목이 다툼의 대상인지 흐려지는데, 항목을 갈라 표로 만들어 두면 협의든 소송이든 진행이 훨씬 빨라집니다.

보증금에서 공제하는 방식은 편해 보이지만 근거가 부족하면 그대로 반환 청구로 돌아옵니다. 공제할 금액과 그 근거를 미리 정리해 두어야 이후에 다시 다투지 않습니다.

원상회복 손해액 변호사 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 원상회복 사건에서 항목을 먼저 가릅니다. 자연 마모와 임차인이 만든 변경을 한 표에 나눠 놓으면 다툴 자리와 정리할 자리가 분명해지고, 그 표가 그대로 통지서와 서면의 뼈대가 되기 때문입니다.

견적은 한 곳만 받지 않는데, 복구의 범위가 넓게 잡히면 그만큼 다툼도 커지므로, 두 곳 이상의 견적을 놓고 실제로 필요한 범위를 정한 뒤에 금액을 말씀드립니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제618조

· 민법 제393조

· 민법 제396조

· 민법 제750조

· 민법 제766조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 28일

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