임차권등기명령 변호사 | 보증금을 못 받은 채 이사를 가야 한다면 어떻게 하나요?

주택임대차보호법 제3조는 주택의 인도와 전입신고를 갖춘 임차인에게 대항력을 부여합니다.
이사를 나가면 그 요건이 깨지므로 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령이 필요합니다.
등기가 마쳐지면 확정일자로 얻은 우선변제권도 그대로 유지됩니다.

임차권등기명령 변호사 | 보증금을 지키기 위한 순서

임차권등기명령 변호사 | 대항력이 사라지는 순간

주택임대차보호법 제3조가 정한 대항력은 그 집에 살면서 주소를 두고 있는 상태를 전제로 유지됩니다.

보증금을 돌려받지 못한 채 짐을 빼고 주소를 옮기면 그동안 쌓아 온 지위가 한꺼번에 사라지기 때문에, 새 집으로 옮겨야 하는 사정이 생겼을 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 이 지점입니다.

임차권등기명령 변호사 | 임차권등기명령이 하는 일

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기를 신청할 수 있도록 정합니다.

등기가 마쳐지면 이사를 나가고 주소를 옮기더라도 대항력과 주택임대차보호법 제3조의2에 따른 우선변제권이 그대로 남으므로, 이 절차를 거친 뒤에 움직이는 것이 안전합니다.

임차권등기명령 변호사 | 신청 시점을 놓치지 않는 일

임대차가 끝나야 신청할 수 있으므로 계약 기간이 남아 있다면 먼저 종료 사유를 만들어야 합니다.

갱신을 원하지 않는다는 뜻을 정해진 기간 안에 전달했는지, 그 기록이 남아 있는지가 여기서 갈리며, 통지 시점이 애매하면 임대차가 자동으로 이어진 것으로 보아 신청 자체가 받아들여지지 않는 일도 생깁니다.

임차권등기명령 변호사 | 기간을 정하지 않았을 때

주택임대차보호법 제4조는 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 본다고 정합니다.

이 조문은 임차인을 보호하기 위한 것이지만 동시에 종료 시점을 계산하는 기준이 되기도 하므로, 실제 사건에서는 계약서에 적힌 기간과 법이 정한 기간 가운데 어느 쪽을 기준으로 삼을지부터 정리하고 시작합니다.

임차권등기명령 변호사 | 등기 후에 이어지는 절차

임차권등기는 보증금을 돌려받기 위한 출발점일 뿐 그 자체로 돈이 들어오는 절차는 아닙니다.

이후에는 보증금 반환을 구하는 소송과 판결에 따른 집행이 이어지는데, 민법 제618조가 정한 임대차의 성격상 목적물의 반환과 보증금의 반환은 맞물려 있어 인도 시점을 어떻게 정리했는지가 뒤에 가서 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

임차권등기명령 변호사 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 부동산전문 변호사는 보증금이 묶인 상담을 이사 예정일과 등기 일정을 나란히 놓는 일에서 시작합니다. 대항력은 점유와 주소를 옮기는 그 순간 사라지기 때문입니다.

계약의 종료와 통지의 경과를 서면으로 정리해 신청서에 붙이고, 등기가 마쳐진 뒤에는 보증금 반환 청구와 그 뒤의 회수 절차까지 이어지도록 순서를 미리 잡아 둡니다.

관련 법령 (출처)

· 주택임대차보호법 제3조

· 주택임대차보호법 제3조의2

· 주택임대차보호법 제3조의3

· 주택임대차보호법 제4조

· 민법 제618조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 09월 21일

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