계약갱신요구권 횟수 변호사 | 갱신요구권은 몇 번까지 쓸 수 있나요?

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 1회에 한해 인정하고 있습니다.
갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보므로 처음 2년에 더해 최대 4년까지 거주를 이어 갈 수 있습니다.
갱신 때 차임 증액은 주택임대차보호법 제7조에 따라 약정 차임의 20분의 1을 넘지 못하므로 금액을 먼저 계산해 두는 쪽이 유리합니다.

계약갱신요구권 횟수 | 갱신요구권의 기준

계약갱신요구권 횟수 | 제1 쟁점 — 1회 행사의 의미

주택임대차보호법 제6조의3은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있도록 하고 그 권리를 1회로 한정하고 있어 이미 한 번 행사했다면 그다음 계약에서는 같은 권리를 다시 쓸 수 없으며 합의로 재계약을 한 경우와 권리를 행사해 갱신된 경우는 뒤에 다르게 읽히므로 처음 갱신할 때 어떤 방식이었는지를 문서로 남겨 두어야 합니다.

문자로 갱신을 요구했다면 그 메시지가 행사의 증거가 됩니다.

계약갱신요구권 횟수 | 제2 쟁점 — 갱신된 계약의 기간과 차임

갱신된 임대차는 주택임대차보호법 제4조에 따라 2년으로 보기에 집주인이 1년만 연장하자고 하더라도 임차인은 2년을 주장할 수 있고 차임은 주택임대차보호법 제7조가 정한 20분의 1 범위 안에서만 올릴 수 있으므로 갱신 협의에서 이 두 숫자를 기준으로 삼는 편이 바람직합니다.

임차인은 갱신된 계약 기간 중에도 해지를 통지할 수 있는 길이 있습니다.

계약갱신요구권 횟수 | 제3 쟁점 — 거절 사유가 있는지 봅니다

주택임대차보호법 제6조의3은 차임을 두 번 연체한 경우나 임대인이 실제로 거주하려는 경우처럼 갱신을 거절할 수 있는 사유를 열거하고 있어 집주인이 그 사유를 들었다면 실제로 해당하는지를 따져야 하며 실거주를 이유로 거절한 뒤 다른 사람에게 임대했다면 손해배상의 문제가 남습니다.

거절 통지는 날짜가 남는 방식으로 받아 두어야 합니다.

계약갱신요구권 횟수 | 실무 포인트

갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에만 가능하므로 그 기간을 달력에 표시해 두는 일이 중요합니다.

구두로만 요구하면 뒤에 행사 여부가 다투어지기에 문자나 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방식으로 보내 두어야 갱신의 시점과 효과가 분명해집니다.

계약갱신요구권 횟수 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 부동산전문 변호사는 계약서와 갱신 이력을 확인해 주택임대차보호법 제6조의3의 권리가 이미 행사되었는지를 먼저 가르고 남아 있다면 행사 기한과 증액 한도를 계산한 통지문을 준비합니다.

거절 통지를 받은 경우에는 그 사유가 실제로 해당하는지를 자료로 짚습니다.

관련 법령 (출처)

· 주택임대차보호법 제6조의3

· 주택임대차보호법 제4조

· 주택임대차보호법 제7조

· 주택임대차보호법 제3조

· 민법 제618조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 10월 03일

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