부천 임대차분쟁 변호사 | 부천에서 전세금을 돌려받지 못하고 있는데 집주인을 상대로 어떻게 소송을 진행해야 하나요?

전세금 반환 문제는 민사 임대차분쟁으로, 형사사건이 아닌 민사소송 또는 임차권등기명령·경매 등 민사집행 절차로 해결해야 합니다.
다만 집주인이 처음부터 전세금을 돌려줄 의사나 능력 없이 임대차계약을 체결했다면 형법 제347조(사기) 혐의로 형사고소를 검토할 수 있습니다.
법무법인 KB는 부천 지역 임대차분쟁에서 민·형사 통합 대응 경험을 바탕으로 전세금 회수를 위한 최적의 법적 수단을 제시해 드립니다.

부천 임대차분쟁 변호사 | 보증금 회수에서 보는 자리

부천 임대차분쟁 변호사 | 핵심 사항

전세금 반환 청구는 기본적으로 민사소송 대상이며, 임대차계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 지급명령·소액사건심판·본안소송 등을 통해 채권을 확정하고 강제집행으로 회수합니다. 집주인 재산이 부족하면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지하거나, 배당요구를 통해 경매 절차에서 우선 변제받을 수 있습니다.

집주인이 애초에 전세금 반환 의사·능력 없이 계약을 체결했거나, 이중계약·허위 근저당 설정 등으로 임차인을 기망했다면 형법 제347조(사기)에 해당할 수 있습니다. 고소를 민사 절차와 나란히 진행하면 협상에서 쓸 수 있는 자리가 넓어집니다.

주택임대차보호법상 우선변제권 순위 확인, 확정일자·전입신고 시점, 선순위 채권 존재 여부가 회수 가능성을 좌우하므로 등기부등본·임대차계약서·확정일자 증명을 즉시 확보해야 합니다. 계약 종료 후 6개월 내 임차권등기명령을 신청하지 않으면 대항력을 상실할 수 있으므로 신속한 조치가 필수입니다.

부천 임대차분쟁 변호사 | 필수 주의 사항

집주인과 임의 합의 과정에서 녹취·문자를 남기고, '반환 약속' 증거를 확보해야 나중에 사기 고소나 강제집행 시 유리합니다. 특히 집주인이 '다른 임차인에게 먼저 지급하겠다' '재산을 처분 중이다' 등 진술을 했다면 모두 기록해 두어야 합니다.

임차권등기명령은 법원 접수 후 1~2주 내 발령되지만, 등기 완료까지 시간이 걸리므로 계약 종료 즉시 신청하고, 동시에 집주인 재산(부동산·예금)에 대한 가압류를 검토해 재산 은닉을 차단해야 합니다. 민사·형사 절차를 혼동해 시효나 신청 기한을 놓치지 않도록 변호사와 전체 일정을 사전에 설계하는 것이 중요합니다.

부천 임대차분쟁 변호사 | 실제 대응 순서

등기부등본·임대차계약서·확정일자 증명·전입세대 열람 자료를 즉시 발급받아 선순위 근저당·가압류 여부와 본인의 우선변제 순위를 확인합니다.

내용증명으로 보증금 반환을 최고하고, 집주인이 7일 이내 응하지 않으면 지급명령 또는 임차권등기명령을 병행 신청해 대항력을 유지합니다.

집주인이 사기 혐의(이중계약·재산 은닉·허위 근저당 등)를 보이면 고소장과 증거를 준비해 관할 경찰서에 형사고소하고, 동시에 집주인 재산에 가압류를 신청합니다.

지급명령 확정 또는 승소 판결 후 집행권원을 취득하면 부동산·예금·급여 압류로 강제집행하고, 경매 진행 중이면 배당요구 신청으로 우선 배당을 받습니다.

부천 임대차분쟁 변호사 | 변호사 선임이 필요한 이유

임대차분쟁은 민사 회수 절차(소송·임차권등기·강제집행)와 형사 사기 고소를 동시에 설계해야 실효성이 높아지는데, 개인이 각 절차의 요건·시효·관할을 혼동하면 우선변제권을 상실하거나 회수 기회를 놓칠 수 있습니다. 변호사는 등기·확정일자 분석부터 배당 순위 계산, 가압류 타이밍까지 통합 전략을 수립합니다.

집주인이 재산을 은닉하거나 해외 이전을 시도하면 긴급 가압류·재산명시·재산조회 신청으로 즉각 대응해야 하며, 고소를 할 때에도 계약서·문자·통화 녹취를 법리에 맞게 정리해야 받아들여질 가능성이 높아집니다. 법무법인 KB는 부천 지역 법원·경찰 실무에 정통하여 신속하고 정확한 절차 진행을 보장합니다.

부천 임대차분쟁 변호사 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 보증금 사건에서 등기부와 계약서를 먼저 맞춰 봅니다. 앞선 권리가 얼마나 되는지에 따라 돌려받을 수 있는 범위가 갈리기 때문에, 그 계산을 상담 자리에서 먼저 보여 드립니다. 실제보다 넓게 말씀드리지 않습니다.

지급명령·소송·임차권등기 가운데 무엇을 먼저 걸지는 자료를 본 뒤에 정합니다. 이사를 앞두고 있다면 대항력을 잃지 않도록 순서를 맞추는 일이 특히 중요합니다. 비용과 예상 기간은 처음에 서면으로 알려 드립니다.

관련 법령 (출처)

· 형법 제347조

· 주택임대차보호법 제3조

· 주택임대차보호법 제3조의2

· 주택임대차보호법 제3조의3

· 주택임대차보호법 제8조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 30일

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