법무법인 KB

사건의 개요

임대인이 연락을 끊은 상태에서 이사 날짜가 먼저 다가온 사건에서, 주소를 옮기기 전에 임차권등기를 마쳐 순위를 그대로 지킨 뒤 보증금을 전액 회수한 사건입니다. 의뢰인은 아이의 전학 일정 때문에 이사를 미룰 수 없었습니다.

전세보증금 전액 회수 — 사건의 경위

의뢰인은 전세 계약이 끝나기 두 달 전부터 임대인에게 보증금 반환을 요청했으나 답을 받지 못했고, 이사 날짜가 다가오면서 주소를 옮기면 순위를 잃을 수 있다는 사실을 알게 되었습니다.

✔ 임대차가 적법하게 종료되었는지

✔ 주소를 옮기기 전에 순위를 지킬 수 있는지

✔ 건물의 다른 권리관계가 어떠한지

계약은 이 년 전 맺어졌고 의뢰인은 입주 당일 전입신고와 확정일자를 모두 마쳤습니다. 그 덕분에 대항력과 우선변제권이 처음부터 갖추어져 있었습니다.

갱신을 원하지 않는다는 뜻은 만료 석 달 전에 문자로 전달했고 임대인은 짧게 답했습니다. 그 문자가 뒤에 임대차 종료를 증명하는 자료가 되었습니다.

만료일이 지나도 보증금은 들어오지 않았는데, 임대인은 전화를 받지 않았고 등기부에는 만료를 며칠 앞두고 설정된 근저당이 하나 더 올라와 있었으며 그 금액은 건물의 시세를 생각하면 결코 작지 않았습니다.

의뢰인이 사무실을 찾은 것은 이사를 열흘 앞둔 때였습니다. 짐을 옮길 날짜는 이미 정해져 있었고 되돌릴 수 없는 상태였습니다.

전세보증금 전액 회수 — 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 부동산 담당 변호사는 보증금 사건에서 소송을 서두르지 않습니다. 이사 날짜가 정해져 있다면 그보다 먼저 세워 두어야 할 것이 순위이기 때문입니다.

조력 포인트 | ① 임대차 종료를 먼저 확정했습니다

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에야 신청할 수 있으므로 종료 사실부터 분명히 해야 했습니다.

법무법인 KB는 갱신 거절의 문자와 그에 대한 임대인의 답을 시각과 함께 정리해 종료 시점을 특정했는데, 이로써 임차권등기명령 신청의 전제가 다툼 없이 갖추어졌고 임대인이 뒤늦게 기간을 문제 삼을 여지도 사라졌습니다.

조력 포인트 | ② 이사 전에 등기를 마치는 일정으로 짰습니다

주소를 옮기는 순간 대항력이 사라지므로 순서가 전부였습니다.

법무법인 KB는 신청부터 등기 완료까지 걸리는 기간을 역산해 이사 날짜에 맞춘 일정을 짰는데, 의뢰인에게는 등기가 확인되기 전에 전출 신고를 하지 말 것을 거듭 안내했고 그 한 가지가 결국 회수 금액 전체를 지켜 냈습니다.

조력 포인트 | ③ 등기부의 변동을 매일 확인했습니다

만료 직전에 근저당이 하나 늘어난 상황이라 추가 변동이 생길 위험이 있었습니다.

법무법인 KB는 신청 기간 동안 등기부를 매일 확인하며 새로운 설정이 있는지 점검했고, 순위가 밀릴 가능성을 미리 계산해 대비 방안을 준비해 두었습니다.

조력 포인트 | ④ 반환 청구와 집행을 한 흐름으로 준비했습니다

등기는 순위를 지킬 뿐 돈이 들어오게 하지는 않습니다.

법무법인 KB는 등기가 마쳐지자마자 보증금 반환을 구하는 절차에 들어갔는데, 판결을 받은 뒤 곧바로 움직일 수 있도록 임대인의 재산 관계를 미리 조사해 두었기에 집행 단계에서 시간을 허비하지 않았습니다.

조력 포인트 | ⑤ 임대인의 다른 재산을 찾아냈습니다

문제가 된 건물만으로는 보증금 전액을 회수하기 어려운 상황이었습니다.

법무법인 KB는 재산명시와 재산조회 절차를 통해 임대인 명의의 다른 부동산과 예금을 확인했고, 그 가운데 집행이 가능한 자산을 골라 절차를 집중했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 이사 이후의 생활을 함께 정리했습니다

보증금이 묶인 상태에서 새 집을 구하는 일은 현실적으로 쉽지 않습니다.

법무법인 KB는 등기가 마쳐진 사실을 근거로 이용할 수 있는 대출 제도를 안내하고 필요한 서류를 함께 갖추어, 의뢰인이 전학 일정에 맞추어 이사를 마칠 수 있도록 했습니다.

조력 포인트 | ⑦ 보증 제도의 이용 가능 여부를 함께 검토했습니다

보증금 반환을 보장하는 제도에 가입되어 있었다면 절차가 훨씬 짧아집니다.

법무법인 KB는 계약 당시의 서류를 다시 살펴 가입 여부와 조건을 확인했고, 이 사건에서는 해당되지 않는다는 점이 분명해지면서 집행 절차에 힘을 모으는 쪽으로 방향을 일찍 정할 수 있었습니다.

전세보증금 전액 회수 — 결과

의뢰인은 이사를 마친 뒤에도 순위를 그대로 유지했고, 반환 청구와 집행 절차를 거쳐 보증금 전액과 지연 이자까지 회수했습니다.

• 종료 시점이 문자로 특정된 점

• 이사 전에 등기가 마쳐진 점

• 등기부 변동을 매일 확인한 점

• 다른 재산이 조사로 확인된 점

보증금을 돌려받지 못한 분들이 가장 먼저 떠올리는 것은 소송입니다. 그러나 이사 날짜가 정해져 있다면 그보다 앞서야 할 일이 있습니다. 순위는 한 번 잃으면 되돌릴 수 없고, 그 차이가 나중에 회수 금액을 통째로 가르기 때문입니다. 다만 건물의 권리관계가 이미 복잡한 사안이라면 등기만으로 충분하지 않을 수 있으므로, 계약 만료가 다가오는 단계에서 등기부를 미리 확인해 두는 일이 중요합니다.

함께 보면 좋은 사례

· 보증금 반환 사건, 내용증명 발송 후 합의로 전액 회수한 사례

· 임대차보증금 사건, 보증금 전액 반환 후 소취하로 종결된 사례

· 전세보증금 반환 청구에서 순위를 지키며 전액을 회수한 사례