하자 분쟁에서 신축 빌라 누수와 외벽 균열을 감정으로 정리해 시공사와 조정한 사례
조정 성립
사건의 개요
준공 1년 만에 옥상 누수와 외벽 균열이 잇따른 12세대 신축 빌라 입주자들이 시공사를 상대로 조정을 신청해 보수공사와 보수비 지급을 받기로 한 사례입니다. 시공사는 입주자의 사용 잘못이거나 경미한 하자라고 주장했지만 법무법인 KB는 하자를 공종별로 나누어 책임 기간과 원인을 하나씩 정리했습니다.
하자 분쟁이 시작되기까지
의뢰인들은 경기도의 한 신축 빌라를 분양받아 입주한 12세대 구분소유자들로, 입주 첫해 장마철부터 꼭대기 층 세대의 천장에 물이 새기 시작했고 외벽 여러 곳에 머리카락 굵기의 균열이 생겨 겨울에는 실내 벽지에 곰팡이까지 번졌습니다.
✔ 누수와 균열이 시공상 하자인지
✔ 공종별 담보책임 기간이 지났는지
✔ 분양회사가 사라진 뒤 누구에게 청구할지
빌라를 분양한 시행사는 분양을 마친 뒤 폐업한 상태였고, 입주자들이 시공사에 보수를 요청하자 시공사는 옥상 방수는 일부 덧칠해 주었지만 같은 자리에서 다시 물이 새자 입주자들이 옥상에 설치한 화분과 실외기 때문이라며 더 이상의 보수를 거절했습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조는 분양자뿐 아니라 시공자도 구분소유자에게 담보책임을 지도록 정하고 있고 그 내용은 민법 제667조의 수급인 담보책임을 따르므로 하자보수나 보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있었지만, 입주자들은 어디까지가 하자이고 언제까지 청구할 수 있는지 몰라 서로 의견이 갈려 있었습니다.
특히 외벽 균열은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2에 따라 주요구조부의 하자라면 10년, 마감 부분의 하자라면 공종별로 그보다 짧은 기간이 적용되어 균열의 원인을 밝히는 것이 청구할 수 있는 범위를 정하는 문제였습니다.
꼭대기 층 세대는 누수 때문에 아이 방을 쓰지 못하고 있었고 다른 세대들도 겨울이 오기 전에 균열 보수가 이루어지지 않으면 피해가 커질까 걱정하고 있었습니다.
하자 분쟁에서 법무법인 KB가 한 일
법무법인 KB 부동산전문 변호사는 12세대의 하자를 한 장의 목록으로 묶어 공종과 책임 기간, 원인을 정리하고 소송보다 빠른 조정 절차에서 감정을 받아 시공사의 책임 범위를 객관적으로 확인하는 방향을 택했습니다.
조력 포인트 | ① 세대별 하자 목록 작성
12세대를 돌며 누수 흔적과 균열 위치, 곰팡이 발생 범위를 사진과 함께 기록하고 공용부분과 전유부분, 공종별로 나누어 하자 목록을 만들어 입주자들 사이에 흩어져 있던 주장을 하나의 청구로 정리했습니다.
세대마다 하자를 처음 발견한 날짜도 함께 적어 두었습니다.
조력 포인트 | ② 책임 기간의 분류
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2의 기준에 맞추어 옥상 방수와 외벽 균열, 창호 주변 누수를 각각 어떤 공종의 하자로 볼 수 있는지 검토하고 입주한 날부터 계산한 기간이 아직 남아 있다는 점을 표로 정리해 청구할 수 있는 범위를 분명히 했습니다.
기간이 촉박한 공종은 내용증명으로 먼저 보수를 요청해 기록을 남겼습니다.
조력 포인트 | ③ 사용 잘못 주장에 대한 반박
시공사가 원인으로 지목한 화분과 실외기를 모두 치운 뒤에도 같은 위치에서 누수가 이어진 장면을 날짜별 영상으로 남기고, 옥상 배수구 주변의 방수층이 처음부터 얇게 시공된 흔적을 사진으로 정리해 사용 잘못이 아니라 시공상 하자라는 점을 보여 주었습니다.
입주자들은 변호사의 안내에 따라 비가 올 때마다 누수 영상을 찍어 모았습니다.
조력 포인트 | ④ 조정 신청
민사조정법 제2조에 따라 시공사를 상대로 조정을 신청하면서 소송으로 가면 감정과 재판에 오랜 시간이 걸려 겨울 전에 보수할 수 없다는 사정을 함께 설명하고, 조정 절차 안에서 하자 감정을 진행해 달라고 요청했습니다.
조정을 택한 것은 입주자들이 원한 것이 돈보다 빠른 보수였기 때문입니다.
조력 포인트 | ⑤ 감정 항목의 설계
감정인이 볼 항목을 옥상 방수층 두께, 외벽 균열의 깊이와 원인, 창호 주변 실링 상태로 구체적으로 정해 제출하고, 감정 당일 입주자 대표와 함께 현장에 나가 세대별 피해 위치를 직접 안내해 빠뜨리는 항목이 없도록 했습니다.
감정 결과 옥상 방수와 외벽 일부 균열이 시공상 하자로 확인되었습니다.
조력 포인트 | ⑥ 보수 방식과 금액의 조율
감정 결과를 바탕으로 민법 제667조에 따라 옥상 방수 전면 재시공과 외벽 균열 보수는 시공사가 직접 공사하고, 세대 내부 도배와 곰팡이 제거 비용은 현금으로 지급하는 방식을 제안해 공사 일정과 지급 시기까지 조정조서에 담도록 했습니다.
공사 뒤 1년 동안 같은 하자가 생기면 다시 보수한다는 조항도 넣었습니다.
하자 분쟁의 결과
시공사는 감정 결과를 받아들여 겨울이 오기 전에 옥상 방수 전면 재시공과 외벽 균열 보수를 마치고 세대 내부 보수비 2,400만 원을 지급하기로 조정이 성립했으며, 꼭대기 층 세대는 공사가 끝난 뒤 다시 아이 방을 쓸 수 있게 되었습니다.
• 세대별 하자를 묶은 목록과 공종별 책임 기간 정리
• 사용 잘못 주장을 반박한 누수 영상
• 조정 절차 안에서 받은 하자 감정
신축 건물의 하자는 공종마다 책임 기간이 달라 발견했을 때 날짜와 함께 기록하고 서면으로 보수를 요청해 두는 것이 중요합니다. 분양회사가 사라졌더라도 시공사에 책임을 물을 수 있으므로 입주자들이 하자를 함께 모아 한 번에 청구하는 것이 시간과 비용을 줄이는 데 유리합니다.
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적용법령
· 민법 제667조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 10월 11일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
