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임대차 보증금 반환과 관련해 임차인이 주택 점유를 상실했다면, 다시 임차권 등기가 되더라도 이전에 사라진 대항력을 되살릴 수 없다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 권영준 대법관)는 서울보증보험 주식회사가 이모 씨를 상대로 제기한 임대차보증금 반환 청구 소송 상고심(2024다326398)에서 원고 승소로 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 4월 15일 돌려보냈다.

[사실관계]
2017년, A 씨는 B 씨 소유의 주택을 보증금 9500만 원에 임차했다. A 씨는 이사 후 전입신고를 마쳤고, 임대차계약에 확정일자까지 받았다. 이 상태에서 B 씨는 2018년에 해당 주택에 6600만 원의 근저당권을 설정했다.

B 씨는 임대차 계약이 끝났는데 A 씨에게 보증금을 돌려주지 않았다. A 씨는 미리 가입해 둔 임대차 보증금 반환 보험을 통해 서울보증보험 주식회사로부터 보험금을 받아냈고, 서울보증보험은 그 대가로 A 씨의 보증금 반환 청구권을 넘겨받았다.

서울보증보험은 B 씨에게 채권 양도 통지를 하고, 임차권 등기 명령을 신청해 임차권 등기를 마쳤다. 이후 서울보증보험은 강제 경매 절차를 신청했고, 피고 이 씨는 경매를 통해 해당 주택을 매수했다. 경매 배당에서 서울보증보험은 약 1270만 원을 받았지만, 피고 이 씨가 임대인의 지위를 승계했다며 나머지 임차보증금과 지연손해금 약 8200만 원을 청구하는 소송을 냈다.

[쟁점]
쟁점은 임차인 A 씨는 2019년 4월 이 사건 주택에 관한 점유를 상실했는데, 이때 임차권의 대항력이 소멸했는지 여부였다.

[하급심 판단]
1심과 항소심은 “피고가 임대인의 지위를 승계했으므로 특별한 사정이 없는 한 서울보증보험에 나머지 임대차 보증금과 지연손해금을 지급할 의무가 있다”며 원고 승소 판결했다.

[대법원 판단]
대법원 판단은 달랐다. 대법원은 “주택임대차보호법에 따르면 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야만 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 ‘대항력’을 얻게 되는데, 이 대항력은 계약 중에도 계속 유지돼야 하며, 임차인이 주택 점유를 잃으면 대항력도 함께 사라진다”고 판단했다. 대법원은 “임차권 등기를 하면 다시 대항력과 우선 변제권을 얻을 수 있지만, 그것은 등기를 마친 시점부터 새로 생기는 것이지, 예전의 대항력이 소급해 되살아나는 건 아니다”며 “경매로 집을 산 사람은 주택임대차보호법에서 말하는 ‘임차 주택의 양수인’이 아니므로, 임차인은 새 주인인 매수인에게 과거의 임대차 관계를 주장할 수 없다”고 했다. 그러면서 “원심은 A 씨가 주택에 대한 점유를 상실한 시점이 언제인지 심리한 후 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 판단했어야 했다”며 “원심 판단에는 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 했다.
출처 법률신문 안재명기자