명의신탁 부동산 변호사 | 남의 이름으로 둔 집을 되찾을 수 있나요?

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조는 명의신탁 약정을 무효로 봅니다.
약정이 무효라도 돈을 댄 사람이 아무 권리도 갖지 못하는 것은 아닙니다.
민법 제741조의 부당이득으로 돌려받을 수 있는지가 실제 다툼의 중심입니다.

명의신탁 부동산 변호사 | 명의신탁을 다툴 때

명의신탁 부동산 변호사 | 핵심 사항

이 분쟁은 누가 돈을 냈느냐와 등기가 누구 이름으로 되어 있느냐가 어긋나면서 시작됩니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조는 명의신탁 약정과 그에 따른 등기를 무효로 하고 있어 약정만 내세워서는 집을 넘겨받기 어렵고, 그래서 돈의 흐름을 어떤 권리로 바꾸어 주장할지를 먼저 정해야 합니다.

주장의 틀을 잘못 고르면 자료가 충분해도 청구가 서지 않습니다.

명의신탁 부동산 변호사 | 필수 주의 사항

이름을 빌려준 쪽이 집을 팔아 버리면 되찾는 길이 급격히 좁아집니다.

제삼자가 사정을 모르고 사 갔다면 그 사람의 등기는 유지되는 것이 보통이어서 뒤늦게 다투기 어려워지므로, 다툼이 예상되면 처분을 막는 조치를 먼저 검토해야 합니다.

권리를 지키는 일은 언제나 처분을 막는 일에서 시작됩니다.

명의신탁 부동산 변호사 | 실제 대응 순서

매수 대금이 어느 계좌에서 나갔는지를 날짜별로 맞추는 작업이 우선입니다.

계약금과 잔금이 서로 다른 계좌에서 나간 경우가 많은데 그 흐름이 한 장으로 정리되어야 누가 실제 권리자인지를 보이는 자료가 되고, 뒤이은 협의에서도 기준이 됩니다.

그 위에 세금과 관리비를 누가 냈는지를 덧붙여 둡니다.

명의신탁 부동산 변호사 | 자주 놓치는 부분

시간이 지나면 청구 자체가 막힐 수 있다는 점을 뒤늦게 아는 경우가 많습니다.

민법 제162조가 정한 기간이 지나면 돌려 달라는 청구가 받아들여지지 않을 수 있으므로 언제부터 기간이 흐르는지를 먼저 따져야 합니다.

기간 계산을 미루면 자료가 넉넉해도 결과가 뒤집히지 않습니다.

명의신탁 부동산 변호사 | 변호사 선임이 필요한 이유

같은 사실관계라도 어떤 권리로 구성하느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다.

돌려 달라는 청구와 등기를 넘기라는 청구는 서로 요건이 달라 처음부터 방향을 정해 두어야 시간을 잃지 않습니다.

명의신탁 부동산 변호사 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB에서는 자금 흐름표를 먼저 만들고 그 위에서 청구의 틀을 고릅니다. 청구의 틀이 정해져야 모아야 할 자료의 범위도 함께 정해집니다.

민법 제213조와 민법 제214조에 따른 청구까지 함께 검토해 되찾는 길과 지키는 길을 나란히 놓고 설명해 드립니다.

관련 법령 (출처)

· 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조

· 민법 제741조

· 민법 제213조

· 민법 제214조

· 민법 제162조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 09월 14일

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