계약금 해제 이행착수 다툼에서 계좌 기록으로 매매를 지켜 낸 사례
승소
사건의 개요
계약금만 받은 상태에서 파는 쪽이 갑자기 마음을 바꾼 사건에서 이미 이행에 착수했다는 점을 계좌의 기록으로 세워 매매 계약을 그대로 지켜 낸 사례입니다. 어느 날 계약금의 배액을 주겠다는 통보가 날아왔습니다. 여기서 쟁점이 된 것은 그 통보가 아직 가능한 시점이었는가였습니다.
계약금 해제 이행착수 다툼 사건의 사실관계
민법 제565조 제1항은 이행에 착수할 때까지로 해제의 시한을 정하고 있으므로, 그 시점을 언제로 볼 것인지 하나가 사건 전체의 결론을 갈랐습니다.
✔ 중도금 일부를 미리 보낸 행위가 이행 착수인지
✔ 배액이 현실적으로 제공되었는지
✔ 민법 제548조와 민법 제390조로 갈 여지가 있는지
의뢰인은 이사를 앞두고 아파트를 매수하기로 하고 계약금을 지급했습니다. 잔금일은 두 달 뒤로 정했고 중도금 날짜는 따로 적지 않았습니다.
그사이 그 지역의 아파트 시세가 눈에 띄게 크게 올랐습니다.
파는 쪽은 계약한 금액이 아깝다는 뜻을 여러 차례 내비쳤고, 결국 계약금의 배액을 돌려주겠다며 해제를 통보하는 내용증명을 보내왔습니다.
의뢰인은 그 무렵 이미 대출 절차를 밟고 있었습니다.
은행에 서류를 내고 감정평가까지 마친 상태였으며 살던 집도 내놓아 계약이 성사된 뒤였기에, 이 매매가 깨지면 갈 곳이 없어지는 상황이었습니다.
무엇보다 의뢰인은 그 통보를 받기 나흘 전에 중도금 명목으로 상당한 금액을 파는 쪽의 계좌로 이미 보내 둔 상태였고, 그 이체가 이 사건에서 어떤 뜻을 갖는지는 본인도 상담을 오기 전까지 전혀 생각하지 못하고 있었습니다.
그 이체에 앞서 두 사람 사이에 아무 협의도 없었습니다.
날짜를 정해 두지 않았으니 미리 보내도 되겠다고 생각해 그냥 보냈던 것이고, 파는 쪽은 그 돈을 그대로 두고 있었으나 받은 적 없다는 태도를 보였습니다.
내용증명에는 배액을 준비했다는 문구가 있었으나 실제로 돈이 들어오지는 않았고, 공탁을 했다는 자료도 제시되지 않았습니다.
파는 쪽은 소송이 시작된 뒤 중도금을 돌려주겠다고 했으나 이미 시점이 지난 뒤여서 그 반환이 해제의 효력을 되살리지는 못했습니다.
의뢰인이 살던 집의 매수인은 잔금일을 미뤄 주었고, 그 사정 역시 매매를 지켜야 할 필요를 말해 주고 있었습니다.
계약서에는 중도금에 관한 조항이 아예 들어 있지 않았고, 날짜도 금액도 정해지지 않은 그 공백이 오히려 이체의 성격을 두고 다투는 자리를 만들어 냈습니다.
감정평가서에는 대출 심사를 위해 발급받은 날짜가 남아 있어 준비의 시점을 뒷받침했습니다.
내용증명이 도달한 날짜와 이체가 이루어진 날짜의 간격은 나흘이었고, 그 나흘이 사건의 결론을 갈랐습니다.
이체 내역에는 의뢰인이 적어 넣은 적요가 남아 있었고 거기에 중도금이라는 표현이 그대로 들어 있어, 그 돈의 성격을 뒤늦게 달리 부르기는 어렵다는 점이 드러났습니다.
파는 쪽은 이체가 들어온 뒤에도 그 돈을 돌려보내지 않은 채 여러 날을 그대로 두었으며, 그 기간은 받은 적이 없다는 주장과 나란히 놓기 어려운 대목이었습니다.
계약금 해제 이행착수 다툼 사건에서 법무법인 KB가 한 일
해제가 가능한 시점이었는지가 이 사건의 전부였으므로, 법무법인 KB는 오간 돈의 날짜를 하나하나 확정하는 일부터 했습니다.
조력 포인트 | ① 이행 착수 시점의 확정
중도금 명목의 이체가 이루어진 날짜와 금액을 계좌 내역으로 특정하고, 그 돈이 반환되지 않은 채 남아 있다는 사실을 함께 확인했습니다.
민법 제565조 제1항이 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 정하고 있어 그 시점 이후의 해제는 효력이 없다는 논지를 세웠습니다.
조력 포인트 | ② 현실 제공의 부존재
내용증명의 문구와 달리 배액이 실제로 지급되거나 공탁되지 않았다는 점을 은행 기록으로 확인했습니다.
통보만으로는 해제의 효력이 생기지 않는다는 점을 서면의 앞머리에 두었습니다.
조력 포인트 | ③ 이행 준비의 입증
대출 신청과 감정평가, 살던 집의 매도 계약처럼 잔금을 치를 준비가 진행되고 있었다는 사정을 자료로 정리했습니다.
의뢰인이 계약을 이행할 의사와 능력을 갖추고 있었다는 점이 드러났습니다.
조력 포인트 | ④ 예비적 청구의 구성
만약 해제가 인정될 경우에 대비해 민법 제548조의 원상회복과 민법 제390조의 손해배상을 예비로 함께 구했습니다.
시세 상승분을 민법 제393조의 범위에서 어떻게 계산할지도 미리 정리해 두었습니다.
계약금 해제 이행착수 다툼 사건의 결과
법원은 이미 이행에 착수한 뒤여서 해제할 수 없다고 보아 의뢰인의 청구를 받아들였고 소유권이전이 이루어졌습니다.
• 중도금 이체가 통보보다 앞선 날짜로 확인된 점
• 배액이 현실적으로 제공되지 않은 점
• 잔금 준비가 진행 중이었던 점
돈을 보낸 날짜 하나가 이 계약의 운명을 갈라놓았습니다. 협의가 없었더라도 오간 기록은 계좌에 그대로 남습니다.
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적용법령
· 민법 제565조
· 민법 제548조
· 민법 제390조
· 민법 제393조
· 민법 제618조
본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 09월 09일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
