회생·파산

전세사기 보증금 개인회생 인가 사건에서 30대 회사원이 경매 배당 예상액을 밝혀 변제계획을 인가받은 사례

회생 인가

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댓글 0건 조회 16회 작성일 26-10-29 10:02

사건의 개요

돌려받지 못한 전세보증금 1억 8천만 원이 청산가치로 잡혀 변제계획이 막힐 뻔한 30대 회사원이 경매 배당 예상액을 밝혀 개인회생 변제계획 인가를 받은 사례입니다. 회생위원은 돌려받지 못한 보증금 반환채권을 액면 그대로 재산에 넣어 청산가치를 계산했고, 그 계산대로라면 재산이 빚보다 많은 것으로 잡혀 사실상 인가를 받을 길이 없었습니다. 보정 기한을 3주 남기고 혼자서는 계산을 바로잡을 방법을 찾지 못한 회사원은 신청서와 보정권고서를 들고 법무법인 KB를 찾았습니다.

전세사기 보증금 개인회생 사건의 경위

의뢰인은 수도권의 물류회사에서 7년째 일해 온 30대 사무직으로, 2년 전 보증금 1억 8천만 원에 빌라 전세 계약을 맺으면서 그 가운데 1억 4천만 원을 전세자금대출로 마련했고 나머지 4천만 원은 모아 둔 돈이었습니다.

✔ 돌려받지 못한 전세보증금 반환채권을 청산가치에서 얼마로 평가해야 하는지

✔ 경매 배당 예상액과 임대인의 재산 상태를 어떤 자료로 보여 줄 수 있는지

✔ 줄어든 청산가치를 넘는 변제계획을 소득으로 수행할 수 있는지

계약 만료 석 달 전부터 임대인과 연락이 끊겼고, 등기부를 떼어 보니 같은 임대인이 가진 빌라 30여 채가 한꺼번에 경매에 넘어가 있었으며, 본인이 사는 빌라에도 계약 당시에는 설명을 듣지 못한 선순위 근저당 1억 2천만 원과 임대인의 세금 체납이 얽혀 있었습니다.

만기가 지나 전세자금대출을 갚지 못하자 은행은 대출 보증기관에서 대출금을 받아 갔고, 보증기관은 곧바로 구상금 1억 4천만 원을 청구하면서 급여 가압류를 예고했으며, 이사 비용과 새 원룸의 보증금을 마련하느라 쓴 카드값과 신용대출 2,600만 원도 연체되기 시작했습니다.

회사원은 인터넷 자료를 보며 혼자 개인회생을 신청했는데, 회생위원은 보증금 반환채권 1억 8천만 원을 전액 재산으로 보고 청산가치를 계산한 뒤 변제 총액이 청산가치에 못 미쳐 인가가 어렵다는 보정권고를 보냈고, 이는 재산이 빚 1억 6,600만 원보다 많다고 본 셈이어서 빚을 모두 갚지 않고는 인가받을 수 없다는 뜻이었습니다.

월 실수령액은 312만 원이었고 새로 얻은 원룸의 월세 45만 원을 내고 나면 남는 돈이 많지 않았기에, 보정 기한을 3주 남긴 시점에서 신청을 취하해야 하는지 고민하다 상담을 받았습니다.

전세사기 보증금 개인회생 사건에서 법무법인 KB가 맡은 일

법무법인 KB는 이 사건의 핵심이 소득이 아니라 재산의 값을 매기는 방식에 있다고 보고, 돌려받기 어려운 보증금을 실제로 회수할 수 있는 금액으로 다시 평가하는 자료를 만드는 데 보정 기간 대부분을 썼습니다.

조력 포인트 | ① 청산가치의 뜻부터 다시 정리

채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조는 변제계획에 따른 변제액이 채무자가 지금 파산할 때 채권자들이 받을 수 있는 금액 이상이어야 인가하도록 정하고 있으므로, 청산가치는 장부상의 액면이 아니라 실제로 나눠 받을 수 있는 값이어야 한다는 점을 보정서의 첫머리에 적었고, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제580조에 따라 보증금 반환채권이 개인회생재단에 들어가더라도 그 평가는 회수 가능성을 따라야 한다고 설명했습니다.

회생위원과의 통화에서도 같은 기준으로 다시 계산해 달라고 요청했습니다.

조력 포인트 | ② 경매 배당 예상액의 계산

법원 경매 기록에서 감정가 2억 1천만 원을 확인하고 같은 동네 빌라의 최근 낙찰가율 68%를 적용해 낙찰 예상가를 1억 4,280만 원으로 잡은 뒤, 경매 비용과 우선하는 세금, 선순위 근저당 1억 2천만 원을 차례로 빼면 임차인에게 돌아올 배당이 약 1,500만 원에 그친다는 계산표를 만들었습니다.

계산에 쓴 등기부와 낙찰 사례는 모두 원본 출력물로 붙였습니다.

조력 포인트 | ③ 임대인의 다른 재산 조사

보증금 반환 지급명령은 이미 받아 두었지만, 임대인 명의의 다른 빌라들이 모두 근저당과 경매에 묶여 있고 예금이나 다른 부동산도 확인되지 않는다는 조회 결과를 정리해, 배당으로 받지 못하는 나머지 1억 6,500만 원은 사실상 회수를 기대하기 어렵다는 점을 보였습니다.

같은 임대인의 다른 빌라 경매 사건에서 나온 배당표도 참고 자료로 냈습니다.

조력 포인트 | ④ 남은 재산과 면제재산의 정리

예금 210만 원과 새 원룸의 월세 보증금 500만 원도 함께 살폈는데, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제383조의 면제재산 규정이 개인회생재단에도 준용돼 주거용 임차보증금 가운데 일정액은 청산가치에서 빠진다는 점을 들어 원룸 보증금을 제외했고, 그 결과 청산가치는 배당 예상액과 예금을 더한 약 1,710만 원이 됐습니다.

처음 계산된 1억 8천만 원과 나란히 놓은 비교표도 덧붙였습니다.

조력 포인트 | ⑤ 배당금 추가 변제 조항

보증기관은 배당 예상액이 너무 적게 잡혔다며 이의를 냈기에, 실제 배당금이 예상보다 많이 나오면 그 차액을 받는 대로 개인회생채권자들에게 추가로 나누겠다는 조항을 변제계획안에 넣어 채권자들이 손해 볼 일이 없다는 점을 보였고, 보증기관도 그 조항을 확인한 뒤 의견을 거둬들였습니다.

회생위원도 이 조항을 넣는 데 동의하는 의견을 냈습니다.

조력 포인트 | ⑥ 금지명령과 변제계획의 설계

보증기관이 예고한 급여 가압류를 막으려고 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제593조의 금지명령을 곧바로 신청해 받아 두었고, 월 실수령액 312만 원에서 1인 가구 생계비와 월세를 빼고 남는 104만 원을 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제611조가 정한 기간 안에서 36개월 동안 갚는 계획을 짜 변제 총액 3,744만 원이 청산가치를 넉넉히 넘도록 했습니다.

인가 결정이 나기 전부터 계획된 금액을 매달 빠짐없이 적립해 두었습니다.

전세사기 보증금 개인회생 사건의 결론

법원은 보증금 반환채권을 경매 배당 예상액으로 평가한 청산가치 계산을 받아들여, 월 104만 원씩 36개월을 갚는 변제계획이 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조의 인가 요건을 갖췄다며 인가 결정을 했고, 회사원은 인가 뒤 구상금 독촉과 가압류 걱정 없이 변제를 이어 가고 있습니다.

• 감정가와 최근 낙찰가율, 선순위 권리를 반영해 계산한 배당 예상액 약 1,500만 원

• 임대인의 다른 재산이 모두 근저당과 경매에 묶여 나머지 보증금은 회수가 어렵다는 조회 자료

• 배당금이 더 나오면 채권자들에게 추가로 나누겠다는 변제계획 조항

전세보증금을 돌려받지 못한 채 대출 구상금에 몰린 경우, 개인회생을 신청하면 받지도 못한 보증금이 오히려 재산으로 잡혀 변제액을 끌어올리는 일이 생깁니다. 청산가치는 채무자가 지금 파산하면 채권자들이 실제로 나눠 받을 수 있는 금액이므로, 경매 감정가와 낙찰가율, 선순위 권리, 임대인의 다른 재산을 근거로 회수 가능한 금액을 계산해 보여 주는 것이 중요합니다. 배당 결과가 예상과 달라질 수 있다는 채권자의 걱정은 추가 변제 조항으로 덜어 줄 수 있고, 보증기관이 가압류를 예고했다면 신청과 동시에 금지명령을 구하는 것이 실질적입니다. 혼자 신청했다가 보정권고를 받았다면 기한이 지나기 전에 계산의 전제부터 다시 따져 보시는 것이 바람직합니다. 인가 뒤 실제 배당금을 받게 되면 변제계획에 넣은 조항대로 회생위원에게 알리고 나눠야 하므로 경매 진행 상황도 꾸준히 챙겨야 합니다.

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