민사·행정

상가 출입 봉쇄 가처분에서 30대 공방 운영자가 남은 계약 기간을 밝혀 인용 결정을 받은 사례

가처분 인용

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댓글 0건 조회 18회 작성일 26-10-29 10:03

사건의 개요

새 건물주가 계약 기간이 10개월 남은 도예 공방의 잠금장치를 바꾸고 전기까지 끊자 30대 운영자가 가처분 인용 결정을 받아 공방 수업을 다시 시작한 사례입니다. 건물주는 가마의 열기와 흙먼지로 다른 임차인의 민원이 잇따른다며 계약을 해지했다고 통보했고, 운영자가 이를 받아들이지 않자 주말 사이 출입문 잠금장치를 교체하고 공방으로 가는 전기 차단기를 내렸습니다. 가마 안에서 굽던 수강생 작품 30여 점이 깨지거나 휘었고 다음 주 수업도 모두 멈춘 상태였습니다.

상가 출입 봉쇄 가처분에 이르기까지의 경위

의뢰인은 수도권의 3층 상가 건물 1층에서 도예 공방을 운영하는 30대 공예가로, 수강생 40여 명에게 주 5일 수업을 하고 있었습니다.

✔ 건물이 팔린 뒤 새 소유자가 남은 임대차 기간 중 일방적으로 계약을 해지할 수 있는지

✔ 법원 절차 없이 잠금장치를 바꾸고 전기를 끊은 행위를 가처분으로 바로잡을 필요가 있는지

✔ 가마 손상과 수업 중단이 회복하기 어려운 손해에 해당하는지

의뢰인은 지난해 1월 이전 소유자와 보증금 3,000만 원, 월세 180만 원, 기간 2년으로 임대차 계약을 맺고 사업자등록을 마친 뒤 가마 두 대와 물레 여덟 대를 들여 공방을 열었고, 계약서에는 가마 설치와 공방 용도의 사용이 적혀 있었으며 월세는 한 번도 밀린 적이 없었습니다.

올해 1월 건물을 사들인 새 건물주는 위층 사무실 임차인이 가마 열기와 흙먼지를 문제 삼는다며 두 차례 시정을 요구했고, 의뢰인이 환기 설비를 보강하고 작업 시간을 오후 9시 전으로 줄였는데도 3월 초 계약 위반을 이유로 임대차를 해지한다는 내용증명을 보냈습니다.

의뢰인이 해지 사유가 없다는 답변을 보내자 건물주는 3월 둘째 주 토요일 밤 공방 출입문의 도어락을 새것으로 바꾸고 공용 배전반에서 공방으로 가는 전기 차단기를 내렸으며, 출입문에는 허락 없이 들어오면 법적 조치를 하겠다는 안내문을 붙였습니다.

그 바람에 1,230도까지 오르던 가마가 중간에 꺼져 안에서 굽던 수강생 작품 34점이 깨지거나 휘었고, 의뢰인은 다음 주 수업 22회를 취소하고 수강생 9명에게서 환불 요청까지 받게 되자 공방을 다시 열 방법을 서둘러 찾게 됐습니다.

상가 출입 봉쇄 가처분에서 법무법인 KB가 맡은 일

본안 소송으로 임대차가 유효하다는 판결을 받기까지는 몇 달이 걸리고 그사이 수강생이 떠나면 공방을 되살리기 어렵기 때문에, 법무법인 KB는 출입과 전기 공급을 먼저 되찾는 임시의 지위를 정하는 가처분에 힘을 모았습니다.

조력 포인트 | ① 계약이 살아 있다는 점부터 정리

민법 제618조의 임대차는 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 지는 계약이고, 민법 제543조의 해지는 계약이나 법률이 정한 해지 사유가 있을 때에만 할 수 있다는 점을 들어, 가마 사용을 계약서로 허락받았고 월세 연체도 없는 의뢰인에게 해지 사유가 없다는 점을 계약서와 입금 내역으로 정리했습니다.

사업자등록과 건물 인도를 마친 상가 임차인은 건물이 팔려도 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있다는 점도 함께 짚었습니다.

조력 포인트 | ② 민원에 대한 조치 기록 제출

건물주가 해지 사유로 내세운 민원에 대해서는 환기 설비 보강 공사의 견적서와 시공 사진, 작업 시간을 오후 9시 전으로 줄인 수업 시간표, 위층 임차인에게 보낸 사과 메시지를 날짜순으로 묶어 의뢰인이 시정 요구를 받은 뒤 곧바로 개선에 나섰다는 점을 보였습니다.

민원이 있었다는 사실만으로는 계약을 끝낼 만큼의 위반이 아니라는 점이 이 자료로 드러났습니다.

조력 포인트 | ③ 법원 절차 없이 점유를 빼앗을 수 없다는 점

의뢰인이 공방 열쇠와 도어락 비밀번호를 갖고 매일 수업을 해 온 사실은 민법 제192조가 말하는 물건에 대한 사실상의 지배, 곧 점유에 해당하므로, 건물주가 계약이 끝났다고 생각하더라도 건물 인도 소송과 강제집행 등 법원 절차를 거치지 않고 잠금장치를 바꿔 점유를 빼앗을 수는 없다는 점을 정리했습니다.

잠금장치가 바뀐 날짜와 시각은 도어락 설치 기사의 작업 확인서와 이웃 상인의 진술서로 확인했습니다.

조력 포인트 | ④ 회복하기 어려운 손해의 소명

가마 제조사의 점검 확인서로 가동 중 전원이 끊기면 내부 단열재와 열선이 손상될 수 있다는 점을 보이고, 깨진 작품 34점의 사진과 취소된 수업 22회의 일정, 환불을 요청한 수강생 9명의 메시지를 모아 공방이 2주만 더 닫혀도 수강생 대부분이 떠날 수 있다는 사정을 숫자로 정리했습니다.

금전 배상만으로는 떠난 수강생과 쌓아 온 수업 일정을 되돌릴 수 없다는 점이 보전의 필요성을 뒷받침했습니다.

조력 포인트 | ⑤ 바로 집행할 수 있는 신청 취지 설계

법원 결정이 곧바로 실행될 수 있도록 신청 취지를 출입 방해 금지, 새 도어락 비밀번호 제공 또는 잠금장치 원상 복구, 공방으로 가는 전기 공급 차단 금지의 세 갈래로 나누었고, 건물주가 이를 어기면 하루 50만 원씩 지급하도록 하는 간접강제도 함께 구했습니다.

신청서는 잠금장치가 바뀐 지 나흘 만에 접수했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 심문기일에서 건물주 주장 반박

건물주는 심문기일에서 화재 위험 때문에 전기를 끊을 수밖에 없었다고 주장했지만, 의뢰인이 지난해 받은 전기 안전 점검 결과와 가마 전용 차단기 설치 확인서를 제시해 화재 위험이 구체적으로 확인된 적이 없다는 점을 보였고, 민원을 줄이기 위한 추가 환기 공사 비용을 의뢰인이 부담하겠다는 제안도 함께 내놓았습니다.

법무법인 KB는 가처분 결정 뒤 본안에서 다툴 손해배상 청구도 미리 정리해 두었습니다.

상가 출입 봉쇄 가처분의 결론

법원은 신청 13일 만에 건물주에게 공방 출입을 방해하지 말고 새 도어락의 비밀번호를 의뢰인에게 알려 주며 공방으로 가는 전기 공급을 끊지 말라는 가처분 결정을 했고, 이를 어기면 하루 30만 원씩 지급하라는 간접강제도 함께 명했습니다.

• 가마 사용이 적힌 계약서와 월세를 한 번도 밀리지 않은 입금 내역

• 민원 뒤 환기 설비 보강과 작업 시간 단축으로 시정에 나선 기록

• 깨진 작품 34점과 취소된 수업 22회로 소명한 회복하기 어려운 손해

임대인이 법원 절차 없이 잠금장치를 바꾸거나 전기를 끊으면 임차인은 본안 판결을 기다리는 동안 영업 기반을 잃기 쉬우므로, 출입 방해 금지와 전기 공급 차단 금지를 구하는 가처분을 며칠 안에 신청하는 것이 필요합니다. 가처분에서는 계약이 아직 유효하다는 점과 함께 문이 닫혀 있는 동안 생기는 손해가 돈으로 메우기 어렵다는 점을 숫자로 보여야 하므로, 계약서와 월세 입금 내역, 취소된 예약과 환불 요청 기록을 처음부터 날짜별로 모아 두는 것이 바람직합니다. 임대인이 민원을 이유로 해지를 통보해 온 단계라면 맞서 다투기보다 시정 조치를 서면으로 남겨 두는 편이 나중에 해지 사유가 없다는 점을 보이는 분명한 자료가 됩니다. 가처분으로 공방을 다시 연 뒤에는 깨진 작품과 수업 중단에 따른 손해를 민법 제390조와 민법 제750조에 따라 따로 청구할 수 있습니다.

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