임대차보증금 반환에서 순위를 지켜 전액을 되찾은 사례
전액 회수페이지 정보
사건의 개요
임대차보증금 반환에서 이사 전에 임차권등기명령을 마쳐 대항요건을 지키고 등기부 변동을 추적해 우선변제 순위를 그대로 지켜 내고 보증금 전액을 회수했습니다. 이사 날짜보다 등기 완료를 먼저 둔 것이 전부였습니다.
임대차보증금 반환 사건의 사실관계
의뢰인은 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 할 상황이었습니다.
✔ 대항력과 우선변제권이 유지되는지
✔ 이사해도 순위가 지켜지는지
✔ 어떤 절차로 회수할지
의뢰인은 아파트를 전세로 임차해 2년간 거주했고 전입신고와 확정일자는 입주 당일에 마쳐 두었으며, 계약 만료 두 달 전에 갱신 거절 의사를 문자로 통지하자 임대인은 새 임차인이 구해지면 돌려주겠다고 답했습니다.
만료일이 지나도 보증금은 반환되지 않았고 의뢰인은 직장 이전으로 이사 일정이 이미 정해져 있었는데, 해당 아파트에는 의뢰인보다 앞선 근저당이 없었지만 등기부에는 만료 무렵 새로 설정된 근저당이 확인되었습니다.
의뢰인은 이사 전에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤에야 짐을 옮겼으며, 통지와 답변이 담긴 문자 전체와 보증금 지급 내역이 담긴 계좌 이체 기록을 그대로 보관하고 있었습니다.
의뢰인은 관리비 정산 내역도 함께 정리해 두었는데, 임대인이 이후 일부 금액만 지급하겠다고 제안했을 때 그 제안에 응하지 않고 절차를 그대로 진행했습니다.
임대차보증금 반환 사건에서 법무법인 KB의 조력
보증금 사건에서 가장 위험한 순간은 이사하는 날인데, 순위가 점유와 전입에 붙어 있기 때문입니다.
조력 포인트 | ① 순위의 근거를 확인
주택임대차보호법 제3조의2는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있도록 정합니다. 입주 당일 전입과 확정일자를 마쳐 둔 것이 이 사건의 바탕이었습니다.
등기부를 확인해 앞선 권리가 없다는 점을 먼저 확정했습니다. 순위가 확인되어야 회수 계획을 세울 수 있기 때문입니다.
조력 포인트 | ② 이사 전에 등기를 마침
전입을 빼고 이사하면 대항요건이 사라져 순위를 잃습니다. 그래서 이사 전에 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤에 짐을 옮겼습니다.
순서를 지키지 않으면 되돌릴 수 없는 일이라, 이 사건에서 가장 중요한 한 걸음이었습니다.
조력 포인트 | ③ 통지 기록을 남김
갱신 거절 의사를 만료 두 달 전에 문자로 통지하고 그 기록을 보관했습니다. 민법 제635조는 기간 약정 없는 임대차의 해지통고를 정하고 있어, 통지의 시점이 절차에 반영됩니다.
임대인의 답변도 함께 남겼는데, '새 임차인이 구해지면'이라는 답이 지급을 미룬 근거가 되지 못한다는 점을 보이는 자료였습니다.
조력 포인트 | ④ 등기부 변동을 추적
만료 무렵 새로 설정된 근저당도 확인했습니다. 순위가 뒤에 있다면 회수 계획 자체가 달라지므로, 등기부의 변동은 계속 확인해야 합니다.
민법 제618조는 임대차의 의의를, 민법 제623조는 임대인의 의무를 정합니다. 반환 의무의 성격을 정리할 때 함께 근거로 삼았습니다.
조력 포인트 | ⑤ 일부 지급 제안에 대응
일부만 받고 마무리하자는 제안에는 응하지 않았습니다. 일부 수령이 나머지 포기로 정리되지 않도록 조건을 명확히 해야 합니다.
협의를 이어가되 절차는 그대로 진행했는데, 협의만 붙들고 있으면 시간만 흐르기 때문입니다.
조력 포인트 | ⑥ 회수까지 이어서 설계
확정만으로는 돈이 들어오지 않으므로, 임대인의 다른 재산과 해당 부동산의 처분 가능성을 함께 확인해 두었습니다.
관리비 정산 내역까지 정리해 두어, 반환액에서 공제될 항목을 두고 다투는 시간을 줄였습니다.
임대차보증금 반환 사건의 결과와 판단
우선변제 순위가 유지되어 보증금 전액을 회수했습니다.
• 입주 당일 전입신고와 확정일자를 마쳐 둔 점
• 이사 전에 임차권등기명령을 완료한 점
• 갱신 거절 통지와 임대인의 답변이 기록으로 남아 있던 점
보증금을 못 받은 상태에서 이사해야 하는 상황은 생각보다 자주 생깁니다. 직장이 옮겨지거나 아이 학교가 정해지면 날짜를 미룰 수 없기 때문입니다. 이때 아무 조치 없이 전입을 빼고 나가면 그동안 지켜 온 순위가 사라집니다. 이 사건에서 가장 중요했던 한 걸음은 이사 전에 임차권등기명령을 마친 것이었고, 등기가 된 것을 확인하고 나서 짐을 옮겼기 때문에 순위가 그대로 유지되었습니다. 또 하나 지켜 낸 것은 일부만 받고 끝내자는 제안에 응하지 않은 것이었습니다. 급한 마음에 받아들이면 나머지는 다시 청구하기 어려워지므로, 협의는 이어가되 절차는 멈추지 않는 쪽이 뒤탈이 적습니다. 덧붙이면, 입주 당일에 전입과 확정일자를 마쳐 둔 것이 결국 전부를 지켰습니다. 계약 첫날의 30분이 2년 뒤의 결과를 만든 셈입니다.
함께 보면 좋은 사례
· 임대차 보증금 회수에서 대항요건이 유지된 사실을 세워 보증금을 지켜 낸 사건
적용법령
· 민법 제635조(기간 약정 없는 임대차의 해지통고)
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 08월 20일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
