상가 인도 청구 방어에서 대항력의 요건을 세워 소 각하를 받은 사례
소 각하페이지 정보
사건의 개요
새 소유자로부터 인도 청구를 받은 임차인을 대리해 건물을 넘겨받은 날과 사업자등록을 신청한 날을 자료로 특정한 뒤 청구가 각하되어 영업을 지킨 사건입니다. 다툰 자리는 임대차의 내용이 아니라 요건의 시점이었습니다.
상가 인도 청구 방어 사건의 사실관계
의뢰인은 3년째 운영하던 상가의 소유자가 바뀌면서 새 소유자로부터 건물을 비워 달라는 소를 제기당했습니다.
✔ 상가건물임대차보호법 제3조가 정한 대항력이 갖추어졌는지
✔ 건물의 인도와 사업자등록 신청이 언제 이루어졌는지
✔ 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받는지
의뢰인은 3년 전 이 상가를 임차해 음식점을 열었고, 계약 기간은 아직 1년 넘게 남아 있었으며 재계약을 전제로 주방 설비까지 새로 들여놓은 상태였습니다. 보증금과 월 차임은 매달 정해진 날에 지급되어 왔고 연체 이력도 없었습니다.
건물이 팔린 사실에는 아무도 이의를 달지 않았습니다. 등기부에도 소유권 이전이 그대로 기록되어 있었으므로, 방어의 축을 계약의 내용이 아니라 대항력의 요건이 언제 갖추어졌는지로 잡았습니다. 이 대목을 넘기면 소유자가 바뀌었다는 사정만으로 상가건물임대차보호법 제3조의 보호가 없는 것처럼 읽히게 된다는 점을 상담에서 짚었습니다.
의뢰인은 계약 다음 날 열쇠를 받아 곧바로 내부 공사를 시작했고 그로부터 나흘 뒤 관할 세무서에 사업자등록을 신청했으며, 두 날짜 모두 소유권이 넘어간 시점보다 훨씬 앞서 있었습니다. 공사 계약서와 자재 구입 영수증, 관할 세무서의 접수증에 각각의 날짜가 남아 있었습니다.
새 소유자는 매매 과정에서 임대차의 존재를 알고 있었다고 볼 만한 자료가 있었습니다. 중개 대상물 확인서에 임차인의 영업 사실이 적혀 있었기 때문입니다.
상가 인도 청구 방어 사건에서 법무법인 KB가 한 일
계약서만으로는 부족했기 때문에, 법무법인 KB는 건물을 실제로 넘겨받은 날과 등록을 신청한 날을 각각 특정하는 일부터 했습니다.
조력 포인트 | ① 인도 시점을 공사 자료로 특정
내부 공사 계약서와 자재 영수증, 시공 사진의 촬영 시각을 대조해 점유가 시작된 날을 확정했습니다.
계약서 어디에도 그 날짜는 없었습니다. 열쇠를 받은 날은 어디에도 적히지 않는 경우가 많아 공사와 관련한 자료로 그 자리를 메워야 했습니다.
조력 포인트 | ② 사업자등록 접수증을 확보
관할 세무서에서 접수 일자가 찍힌 서류를 발급받아 신청 시점을 특정했습니다.
상가건물임대차보호법 제3조는 인도와 등록 신청을 함께 요구하므로 두 날짜를 나란히 놓았습니다.
조력 포인트 | ③ 등기부와 시점을 대조
소유권 이전 등기의 접수일을 확인해 대항력이 그보다 먼저 갖추어졌다는 점을 표로 정리했습니다.
며칠 차이로 갈리는 구조였습니다. 등기 접수의 시각까지 확인해 두어야 다툼이 생겼을 때 흔들리지 않으므로 그 부분을 미리 정리했습니다.
조력 포인트 | ④ 매수인의 인식을 보여 주는 자료
중개 대상물 확인서에 임차인의 영업이 적혀 있다는 점을 확인해 제출했습니다.
알 수 있었던 사정이 남아 있었습니다. 매매 과정에서 임차인의 영업이 서류에 적혀 있었다는 점은 새 소유자의 주장을 약하게 만드는 자료가 되었습니다.
조력 포인트 | ⑤ 주택과 상가의 규정을 구분
주택임대차보호법 제3조는 인도와 전입신고를, 상가건물임대차보호법 제3조는 인도와 사업자등록을 요구한다는 차이를 서면에서 갈랐습니다.
요건이 다르므로 상대의 주장에 섞여 있던 전입신고 이야기를 걷어 냈습니다.
조력 포인트 | ⑥ 시설 투자 부분을 별도로 정리
민법 제667조의 담보책임과 민법 제665조의 보수 지급에 관한 다툼이 뒤섞이지 않도록 시설 관련 주장은 따로 두었습니다.
인도 청구의 방어와 비용 정산을 나누어 진행 순서를 정했습니다.
상가 인도 청구 방어 사건의 결과
대항력이 소유권 이전보다 먼저 갖추어졌다는 점이 인정되어 인도 청구는 각하되었고 의뢰인은 영업을 이어 갔습니다.
• 점유의 시작이 공사 자료로 특정된 점
• 사업자등록 신청일이 접수증으로 확인된 점
• 두 요건이 모두 소유권 이전 등기보다 앞선다는 점이 표로 정리된 점
상가 임대차에서 대항력은 계약서가 아니라 두 개의 날짜로 정해집니다. 건물을 실제로 넘겨받은 날과 사업자등록을 신청한 날이며, 이 둘이 소유권 이전보다 앞서야 새 소유자에게도 임대차를 주장할 수 있습니다. 그런데 열쇠를 받은 날은 어디에도 적히지 않는 경우가 많아 나중에 다투기가 쉽지 않습니다. 계약 초기에 오간 공사 영수증과 현장 사진을 버리지 않고 남겨 두시면, 몇 해 뒤에 이런 사건이 생겼을 때 그것이 그대로 점유의 시작을 보여 주는 자료가 됩니다.
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적용법령
· 민법 제665조
· 민법 제667조
· 민법 제671조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 09월 03일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
